부모님 분양권 증여

Question

장현섭 · Answer

안녕하세요. 회계법인원지 장현섭 회계사입니다.

전매기한이 풀리기 전까지 어머니께서 중도금대출을 실행할 것으로 예상됩니다.

계약금은 아드님이 내셨지만 중도금대출은 어머니 명의로 실행될것이기 때문에 부담부증여형태로 진행이 될것으로 보여지는데,

부담부증여란 대출이 껴있는 상태에서 대출까지 모두 명의 이전하며 진행이 되는 증여입니다.

이때 어머니는 프리미엄금액 * (중도금대출 / (중도금대출+계약금)) 의 비율에 대해 양도소득세 부담이 있을 수 있고,

아드님은 프리미엄+계약금에 대해 증여세 부담이 생길 수 있습니다.

만약 전매기한이 풀리고 나서 프리미엄이 없는 시세라면 양도소득세, 증여세 모두 발생하지 않기 때문에 증여로 가면 세금부담은 없을 것으로 판단됩니다.

단, 프리미엄에 따라 세금문제가 있을 수 있으므로 전매기한이 풀리고 시세가 형성되는 시점에 다시 전문가에게 상담요청 하시는걸 권해드립니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 질의드리면 답변드리겠습니다.

정용헌 · Answer

안녕하세요, jkl세무사무소입니다.

해당 분양권에 대하여 프리미엄에 따라 달라질것같습니다.

당연히 마이나스 피라면 이득이 없기 때문에 증여가 아닌 양도의 방식으로 하시는것이 나으실것 같습니다.

다만, 중도금은 대출받으실걸로 보이는데 그렇게 된다면 증여를 하더라도 증여+양도의 방식으로 진행하여야 하기 때문에

대략적인 시세가 형성되고 명의를 이전하고자 하실떄 전문가와 상담후 진행하길 권해드립니다.

김태수 · Answer

증여 및 양도의 세금비교는 해당 분양권의 증여재산평가액(증여일 기준으로 분양권 가치(프리미엄금액 합산))을 알아야 증여와 양도 현금흐름상 비교가 가능합니다.

또한 증여와 양도 납세의무자가 각각 다릅니다. 증여는 수증자가 세금납부, 양도는 양도인이 세금납부를 합니다.

가족간 양도는 시가보다 금액이 크지않다면 최대 30% 저가 양수도가 가능하며, 증여를 할 경우 감정평가 등을 활용하여 평가액을 어느정도 절세를 할수 있는 방안이 있습니다.

세무전문가와 대면 상담하여 의뢰하는것을 추천드립니다

이태훈 · Answer

매매 차액이 얼마안된다면 매매로 양도 하시는게 나을 겁니다 매매후 5년간 양도 하시면 안되고 5년후 매매 하셔야합니다

김광철 · Answer

프리미엄이 없는 경우를 가정하면 매매가 유리할 수 있겠지만
주변시세에 따라 증여가 유리할수 있습니다.
전매제한 풀린 시점에 다시 고민해봐야 할 문제인 듯 합니다.

박현우 · Answer

현 시세에 비추어 평가한 프리미엄액과 10년 이내 증여내역이 있는지 여부 등 종합적인 사실관계를 바탕으로 판단할 사안입니다.
자세한 사실관계를 바탕으로 세무대리인과 상의하시는 것을 권해드립니다.

김무영 · Answer

계약금 10%라면 부모자식간 증여재산공제 5천만원 이내 범위라고 생각됩니다.
그렇다면 가족간 매매를 통한 거래보다는 증여를 통해 분양권을 이전받으시는 것이 좋을것으로 사료됩니다.

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