세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
안녕하세요 증여관련 문의드리려고 합니다.
부모님이 현재 비조정지역 내 주택 1, 조정지역내 주거형 오피스텔 1 소유중입니다.
비조정지역은 어머니 소유, 조정지역은 아버지 소유입니다.
조정지역 내 주거형 오피스텔을 저한테 증여하려고 하는데 세금이 어떻게 될까요?
취득가는 4.8억이고 최근 실거래는 7.4억(21년 4월)입니다.
홈택스 오피스텔 기준시가 확인 시, 4.4억 정도로 확인됩니다.
1. 저가매매(양도)할 경우 30%인 5.2억 정도에 양도 가능한가요? 얼마 정도까지 가능할까요?
양도소득세 및 취득세는 어느정도 될까요?
2. 증여로 할 경우 증여세와 취득세 기준 금액은 어떻게 될까요?
증여세 기준 7.4억? 5.2억? 4.4억?
취득세 기준 5.2억의 12%?
3. 비조정지역은 어머니 소유, 조정지역은 아버지 소유인데 저가매매 시 양도소득세는 다주택자로 계산 되는건가요?
최*관 님
조회 : 925건
답변 : 2건
22.12.02
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윤진석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
22.12.02
안녕하세요 윤진석세무사입니다.
문의주신 내용에 답변 드립니다.
1. 저가양도 할 경우에는 시가대비 30% or 3억원중 적은 금액을 기준으로 그 이하의 금액으로 양도시 증여세가 과세됩니다.
시가를 평가하는 기준은 아파트 등의 공동주택의 경우에는 유사매매사례가액으로 평가하는 것이 일반적이나,
감정평가 등을 통한 방법도 있습니다.
- 양도세의 경우에는 부모님이 취득하신 시점 및 양도시점별로 상이하므로 좀 더 구체적인 정보가 필요합니다.
(장기보유 특별공제 및 중과세율 적용여부 등 추가 판단 필요)
- 취득세는 자녀분이 무주택자이신 경우에는 1~3% 기본세율이 적용됩니다.
2. 증여의 경우 22.12.31. 이전 증여시에는 취득세 과세표준이 공시지가로 책정되나, 개정으로 인해 23.1.1. 이후 증여분부터는
시가로 과세됩니다.
또한 1세대 1주택자가 아닌 증여자로부터 조정대상지역내 기준시가 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우로
취득세율은 12%가 적용됩니다.
3. 현재 양도소득세는 한시적으로 중과세율이 배제되고 있습니다. 만약 23.5.9. 이후 양도하시는 경우라면 아버님의 경우에는 2주택자 + 조정지역내 주택 양도에 따른
중과세율 적용(+20%) 및 장기보유 특별공제 적용이 배제됩니다.
추가로 23.1.1. 이후 증여시에는 과세표준이 시가로 산정되는 것 외에 이월과세 기간이 기존 5년에서 10년으로 연장되어 적용되오니
해당 주택의 증여 또는 양도를 결정하시기 전에 세무사분과 상담을 통해 컨설팅을 받아 보시는 것이 도움이 될 듯 합니다.^^
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김동휘 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
22.12.02
1.저가매매 양도가능합니다 30프로 니까 5.2억 맞습니다.
양도세는 보유기간에따라 장특공제액과 세율이 변하므로 알수 없습니다.
취득세는 취득가액에 세율을 곱하는데 양수인의 주택수에따라 세율이 변합니다.
1주택인경우 1~3%, 2주택인경우 8%, 3주택자인경우 12% 입니다.
2.증여재산 평가액은 시가가 원칙입니다.
시가는 매매사례가액 감정가액 경공매가액 유사매매사례가액이고 말씀하신 7.4억으로 보아야 합니다.
기준시가로 평가시 추후 재평가될수 있습니다.
3.1세대2주택이므로 다주택자로 계산됩니다.
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