• Q.
  양도소득세 2주택자 양도소득세는 증여가 유리할까요?
  남편명의로 아파트 2채가 있는데, 한채는 10년 넘었고, 한채는 2년 넘었습니다. 향후에 2년 넘은 아파트를 매매할경우 2주택자라 세금이 많은것으로 알고 있습니다. 그럼 집이 없는 제가 그 아파트를 증여 받는게 양도소득세 낼때 유리할까요? 아님 공동명의나 그대로 두는게 나을까요?
  김*현 님
  조회 : 4470건 답변 : 7건 22.12.16 즐겨찾기
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  장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  22.12.16

  안녕하세요.
  
  일시적 1가구 2주택일 경우 기존주택(10년 넘은 주택)을 먼저 파는 경우 양도소득세가 비과세 될 수 있습니다.
  단, 취득시점 조정지역과 비조정지역일 경우 보유요건, 거주요건이 다르므로 사실관계 파악이 필요할 것 같습니다.
  2년 넘은 아파트를 먼저 파는 경우에는 비과세 혜택이 없음에 따라 양도차익에 따라 누진세율이 적용될 수 있습니다.
  
  배우자간 증여일 경우 6억까지 공제될 수 있기 때문에 증여세 납부의무는 없으나 취득세가 4%(무상 취득세 3.5% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.3%) 입니다.
  
  결론적으로 1가구 2주택일 경우 증여 후 양도(이월과세 적용)시 세액 등에 대해서는 전문가의 상담이 추가적으로 필요할 것으로 판단됩니다.
  
  [출처] 부부간 증여 취득세, 증여세 계산 방법 개정내용 정리|작성자 디 에이치
  
  
  [출처] 부부간 증여 취득세, 증여세 계산 방법 개정내용 정리|작성자 디 에이치
  
  

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  김광철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  22.12.16

  주택수는 부부합산으로 판단합니다.
  증여를 하셔도 2주택자 양도소득세로 계산이 됩니다.
  
  세금비교는 구체적인 사실관계를 필요로 하는 바, 가까운 세무사사무실에서 구체적인 사실관계 자료를 준비하셔서 상담보시길 추천드립니다.
  

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  정현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  22.12.16

  안녕하세요.
  
  현재 22년 5월 대책으로 인하여 조정지역 내 다주택자라도 23년 5월 9일까지 양도하는 경우 양도소득세 중과가 배제되고 있습니다.
  
  배우자간 증여시 공제금액 미만이라 증여세가 발생하지 않는다고 하더라도 취득에 따라 취등록세가 문제됩니다.
  또한 추후 양도 시 소득세법 제97조의 2조 이월과세도 문제됩니다.
  
  해당 사항들 검토하셔서 부동산 매매 계획 세우시기를 권해드립니다.
  

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  김기호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  22.12.16

  안녕하세요
  세무회계 신호 김기호 세무사 입니다.
  
  양도소득세법 상 주택수의 계산은 세대를 기준으로 계산하며, 배우자의 경우에는 세대를 달리 한다고 하더라도
  
  동일한 세대로 보고 있습니다.
  
  따라서 아파트를 증여 받는다고 하셔도 1세대가 2주택을 소유하는 것에는 변함이 없으므로 양도소득세 차이는 발생하지 않고
  
  오히려 취득세만 한번 더 납부하게 됩니다.
  
  취득 후 2년이 넘은 주택이 취득 시점에 비조정대상지역에 해당하였다면
  
  일시적 2주택 비과세 규정에 따라 3년 이내에 10년이 넘은 주택을 양도하시면 비과세가 될 수도 있습니다.
  
  사실 관계를 확인하셔서 해당 내용도 검토해 보시면 좋을 것 같습니다.
  
  참고하실 수 있도록 관련 법령 첨부드립니다.
  
  감사합니다. 좋은 하루 보내세요 : D
  
  
  ■ 소득세법 제 88조 (정의)
  
  6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
  
  ■ 소득세법 시행령 제 155조 (1세대 1주택 특례)
  
  ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
  
  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
  
  2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

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  권상국 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  22.12.16

  안녕하세요.
  
  [세무사 권상국 세무회계컨설팅]의 권상국 세무사입니다.
  
  문의주신 내역만으로는 정확한 답변은 어려우며, 대략적인 내역만 말씀드립니다.
  
  주택수는 합산으로 반영하기에 차이는 없습니다.
  
  현재 조정지역내 다주택자에 대해서도
  
  2023년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 양도소득세 중과가 배제되고 있습니다.
  
  증여의 경우에도 증여세는 상황에 따라 다르지만, 취득세는 발생하게 됩니다.
  
  또한 추후 이월과세의 문제가 발생할 수도 있습니다.
  
  상담수수료가 발생하더라도 상담 진행하시어 계획 세우시는 것이 어떨까 합니다.
  
  도움이 되셨기를 바랍니다.
  
  감사합니다.

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  최호열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  22.12.16

  세대로 주택수를 판단하기 때문에
  
  증여 받으셔도 1세대 2주택자 입니다
  

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  박현우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  22.12.19

  증여목적이 취득가액 증액을 통한 추후 양도세 절감이라면, 취득세 및 증여세 납부를 감안하고도 유리할만큼 현재 양도차익이 많이 발생하는지,
  이월과세 기간 이내에 양도하지 않고 보유가 가능한지 등 종합적으로 검토가 필요해 보입니다.
  
  아울러 2023.1.1 이후 증여분부터는 이월과세 적용기간이 5년에서 10년으로 연장되고, 취득세 과세표준에 시가가 공시가액보다 우선 적용됨을 안내드립니다.
  증여로 의사를 확정하신 경우, 2022년 12월 31일까지 등기를 경료하시는 것을 권해드립니다.

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