부모님명의 주택을 3자 담보대출(차주가 자녀)을 하며 증여로 보나요?

Question

김상범 · Answer

어머니 명의 주택에 자녀 명의 담보 설정후 대출 받아 세입자 전세금 지급시 증여세 이슈 발생할 수 있습니다.  어머님이 자녀에게 부동산 명의를 빌려준 걸로 볼 수 있을거 같습니다. 개인적 의견 입니다.

소현 · Answer

단순히 돈이움직였다하여 증여는 아니며 실질을 따지게 됩니다. 해당대금이 대여해주는 돈 혹은 전세보증금이라면 해당 대금으로 전세계약서를 새로이쓰시거나 차용증을 쓰시면 될 것 같습니다.

오연실 · Answer

안녕하세요. OYS경영컨설팅 대표 세무사 오연실입니다.

1. 일단 질의하신 상황은 원칙적으로 상속증여세법 37조 3항의 증여에 해당합니다.

제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)
② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우에는 
그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 
이용한 자의 증여재산가액으로 한다

위의 조항에서 무상 사용에 따른 이익이라 함은 곧 이자이며, 대출 이율이 당좌대출이자율 4.6%에
미치지 못할 경우 그 차액을 증여로 본다는 의미입니다. 이러한 증여는 1천만 원 미만에 대해서는
과세하지 않습니다. 대출금액이 3억 5천만 원일 경우,  4.6%를 적용한 이자는 1,610만원이므로 
은행에 납입하는 이자가 1년에 610만 원을 넘으면 증여세는 발생하지 않습니다.

다만, 이후 대출금을 상환하는 과정에서 질문자님의 자금으로 상환되지 않고 담보 물건을 처분하는
과정에서 부채를 넘기는 식으로 진행된다면 부채를 대신 갚아주는 결과로서 대출금액 전체가 증여에
해당하므로 주의하셔야 합니다.

2.. 대출받은 금액이 전세금 상환으로 사용된다는 점에서는 전세계약서를 꼼꼼히 준비하셔야 할 것
같습니다. 본래 세입자 전세금은 어머님이 상환하셔야 하는 것인데 자녀분이 대출을 받아 지급한다면
해당 금액은 현금 증여가 되고, 또 자녀분은 어머님의 주택에 무상으로 거주하는 식의 상황이 벌어질
여지가 있습니다. 따라서 적확한 내용으로 전세금임을 명확하게 하시는 편이 좋을 것 같습니다.

도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

장현섭 · Answer

안녕하세요.

질문자님께서 시세에 맞는 전세보증금을 어머니께 지급하고 거주할 예정이라면 해당 전세보증금을 어머니께 드리고, 
어머니는 전세보증금을 세입자에게 반환한다면 은행대출은 상관없을 것으로 판단됩니다.
만약 질문자님께서 전세보증금대출이 필요한 경우에는 어머니와 상관없이 본인의 명의로 대출을 받으면 됩니다.

도움이 되셨길 바라겠습니다.

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