• Q.
  양도소득세 다주택자 양도세 질문
  주택1) 경기도 용인 - 2020년 9월 매수
  주택2) 충남 아산 - 2021년 11월 매수 (당시 비규제)
  주택3) 강원도 원주 - 2021년 12월 취득 (공시가 1억 미만)
  
  ** 주택1+2+3 합쳐서 12억 미만임
  
  1) 현 상태에서 주택2, 3 소유한 상태에서 주택1을 매도하려고 합니다. 양도세가 어떻게
  발생하나요?
  2) 주택3 을 먼저 매도하고 주택1 매도하는 것과 주택1만 매도하는 것의 차이가 있나요?
  3) 매도할때도 주택3 -> 주택2 -> 주택1 순서로 매도해야 하나요?
  
  4) 예전 부동산 법에서는 주택1을 보유 기간이 주택3 취득 시점 이후 2년으로 리셋되는 것으 로 알고 있는데 현재 최신 개정된 부동산 법은
  어떤가요?
  
  
  
  나*민 님
  조회 : 158건 답변 : 3건 23.08.07 즐겨찾기
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  장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.08.07

  안녕하세요.
  
  1. 비과세가 적용되지 않으므로 양도차익에 따라 양도소득세가 산출됩니다.
  2,3. 주택의 처분순서에 상관없이 최종 1주택이 아닌한 양도소득세가 산출됩니다. 양도차익이 가장 많이 나는 주택을 마지막에 양도시기를 맞추고 비과세 요건을 맞춰놓아야 합니다.
  4. 종전주택의 취득일부터 보유기간을 기산하고 있습니다.
  
  소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
  ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.<개정 2022. 5. 31.>
  소득세법 제95조(양도소득금액)
  ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
  
  기획재정부 재산세제과-678(2023.05.10)
  [요 지]
  거주(종전)주택, 장기임대주택, 신규주택(거주주택 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 취득)을 순차적으로 취득하고 ‘21.1. 이후 신규주택을 과세로 양도한 경우 거주(종전)주택의 「소득세법 시행령」(’22.5.31. 대통령 제32654호로 개정되기 전의 것)제154조제5항에 따른 보유기간 기산일은 거주·종전주택 취득일임
  
  도움이 되셨길 바라겠습니다.

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  문용현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.08.07

  1. 1번주택을 먼저 양도한다면 일반세율을 적용받습니다. 세주택 모두 비조정지역이므로 양도세는 중과되지 않습니다.
  2. 주택 3을 먼저 양도할 경우, 1번주택은 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 즉, 3번주택을 먼저 양도하여 1번과 2번만 있는 상태에서 2번주택 취득일로부터 3년 이내인 24년 11월까지 1번주택을 양도하시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.
  
  3. 위의 경우, 3번주택을 먼저 양도하여 양도세를 납부하시고, 1번주택을 양도하여 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받고, 2번주택은 최초 취득일~양도일까지 2년이상 보유하고 양도한다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 기재하신 대로 파시면 3번주택만 양도세를 부담합니다.
  
  4. 재기산 제도는 폐지가 되었습니다. 3번 답변처럼 양도하시면 양도세를 최소로 납부할 수 있는 것입니다.
  
  도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

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  오탁근 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.08.07

  안녕하세요. 세무사 오탁근입니다.
  
  1) 일반누진세율로 과세됩니다. 세율은 6%~45%입니다.
  
  2) 주택1의 취득시기(취득 당시 조정대상지역 여부)와 거주 여부에 따라 다릅니다.
  ① 주택1 취득 당시 조정대상지역이 아닌 경우, 보유 2년 이상 하시고 주택3을 먼저 매도하면 일시적2주택으로 비과세가 가능할 듯 합니다.
  ② 주택1 취득 당시 조정대상지역이고 주택1에 보유 2년 이상 & 거주 2년 이상 한 경우에 주택3을 먼저 매도하면 주택1은 일시적2주택으로 비과세가 가능할 듯 합니다.
  ③ 주택1 취득 당시 조정대상지역이고 주택1 거주 2년 이상 하지 않은 경우 주택 3 매도 여부와 관계없이 주택1은 일반누진세율로 과세됩니다.
  ※ 비과세 가능할 것 같다고 말씀드리는 것은 단순히 적어주신 정보를 바탕으로 일반적인 상황에서 말씀드린 것이고, 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으니 전문가와 상담 후 최종 의사결정 하시기 바랍니다.
  
  3) 매도 순서는 상황에 따라 다릅니다. 양도차익이 작은 것을 먼저 양도하고 양도차익이 큰것은 1세대1주택 비과세로 양도하는 것이 일반적인 내용입니다.
  
  4) 주택 보유기간 리셋 규정은 삭제되었습니다. 주택1의 보유기간은 당초 취득일부터로 계산하면 됩니다.

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