세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
안녕하세요.
토지 부담부증여 관련 하여 세금 상담문의드립니다.
모친으로부터 근생 토지를 증여받고자하며, 상황은 아래와 같습니다.
1. 토지 공시지가 : 85평 * 4,988,429 = 424,000,000
2. 15년 이상된 토지로 실거래가는 없으나, 실제 15억 내외 가격에 팔 수도 있을 것이다.(추정중), 해당 토지에 월 400만원 정도의 임대 수익 발생 중
3. 해당 토지에 대해 4억에 대출
상기 상황에서 부담부 증여시 증여재산의 평가가 어떤방식(시가 or 증여재산 담보 채권액 or 감정가액 등) 으로 이루어 지며, 취득가액 및 세금은 어떻게 산출되는지 상담문의드립니다.
cf) 아래 상속세 및 증여세법 제 60조, 61조 및 66조 해석에서의 애매함으로 문의드립니다.
부담부 증여 취득가액
부담부증여에서도 일반양도와 마찬가지로 실지취득가액 — 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 — 을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산합니다. 단, 증여재산을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항·제2항·제5항 및 제66조에 따라 ① 보충적 평가방법에 의한 금액이나 ② 임대료 환산가액, ③ 증여재산이 담보하는 채권액 등으로 평가한 경우에는 실지취득가액이 아닌 취득 당시 공시가격을 취득가액으로 합니다. - 소득세법 시행령 제159조
증여재산을 시가로 평가 : 실지취득가액
증여재산을 보충적 평가방법에 의해 평가 : 취득 당시 공시가격
증여재산을 임대료 환산가액으로 평가
① 2020년 2월 10일 이전 양도분 : 실지취득가액
② 2020년 2월 11일 이후 양도분 : 취득 당시 공시가격
증여재산을 증여재산이 담보하는 채권액 등에 의하여 평가
① 2023년 2월 27일 이전 양도분 : 실지취득가액
② 2023년 2월 28일 이후 양도분 : 취득 당시 공시가격
배*수 님
조회 : 947건
답변 : 3건
23.08.21
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.08.22
안녕하세요.
증여재산가액의 평가는 시가가 원칙입니다. 시가는 유사한 매매사례가액이 우선적으로 적용되나 토지는 빈번한 거래가 발생하지 않으므로 감정평가에 따른 가액이 우선 적용되어야 합니다.
세무서에서는 실거래된 가액이 없다면 감정평가액으로 신고를 하였는지 우선적으로 보고 해당 감정가액이 인근 주변의 실거래된 가액, 재산평가심의위원회의 평가 등에 비추어보아 타당한 것으로 판단된다면 추가적인 소명요구를 하지 않고 인정하게 됩니다.
질문주신 보충적평가방법, 임대료 환산가액, 담보하는 채권액은 감정평가를 할 수 없는 사유가 있을 경우 최후순위로 이루어지는 평가방법입니다.
감정평가를 우선적으로 적용하시어 부담부증여에 따른 양도차익을 계산하시길 추천드립니다.
도움이 되셨길 바라겠습니다.
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이종원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.08.22
안녕하세요,
2023년부터 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 ‘시가인정액’으로 결정됩니다.
시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등인데,
매매사례가를 찾기 어려운 토지의 경우 감정평가액을 많이 사용합니다.
감사합니다.
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권혁우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.08.22
안녕하세요 :)
세무회계 프리미어 권혁우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
시가(매매, 감정 - 유사매매 - 기준시가 순)으로 처리 됩니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요,
부담부 증여시 증여재산의 평가는 다음과 같이 이루어집니다. 토지의 경우 증여재산을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항·제2항·제5항 및 제66조에 따라 다음과 같이 평가됩니다.
1. 실지취득가액: 일반적인 양도와 마찬가지로 실제 취득가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산합니다.
2. 보충적 평가방법에 의한 금액: 증여재산의 평가를 보충적 평가방법에 의하여 측정한 경우, 해당 측정된 금액을 취득가액으로 합니다.
3. 임대료 환산가액: 증여재산이 임대 수입이 발생하고 있다면 해당 임대 수익을 환산하여 평가할 수 있습니다.
4. 증여재산이 담보하는 채권액 등으로 평가: 증여재산이 채무를 담보하는 경우, 해당 채권액을 평가에 반영할 수 있습니다.
따라서, 증여시 평가 방법에 따라서 실지취득가액, 보충적 평가방법에 의한 금액, 임대료 환산가액, 증여재산이 담보하는 채권액 등 여러 가지 경우가 존재할 수 있습니다.
또한, 2020년 2월 10일 이전과 2020년 2월 11일 이후, 그리고 2023년 2월 27일 이전과 2023년 2월 28일 이후로 구분하여 양도분을 판단하며, 이에 따라 취득 당시 공시가격 또는 실지취득가액을 취득가액으로 산정합니다.
정확한 세금 산출을 위해서는 전문가와 상담하시는 것을 권장드리며, 상담을 통해 구체적인 상황에 맞는 취득가액 및 세금을 파악하실 수 있습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.