• Q.
  양도소득세 양도세 관련 착한임대인 적용 여부 질문입니다!
  안녕하세요. 제가 착한임대인과 관련해서 양도세 면제 적용이 가능할지 여쭤보려고 합니다.
  
  2020년 8월에 왕십리 쪽에 아파트(8.8억)를 구매한 뒤 2020년 10월부터 전세를 줬습니다.
  
  2022년 10월에 전세 갱신을 했는데 전세 금액은 기존 4.9억에서 5.05억으로 1500만원만 인상을 했습니다.
  
  전세 계약은 2024년 10월에 끝납니다. 이 이후에 매매를 할 경우 착한임대인 적용이 돼서 양도세가 면제되는 것이 맞을까요? 감사합니다!
  
  L******g 님
  조회 : 4852건 답변 : 4건 23.08.24 즐겨찾기
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  김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.08.24

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  이민정음 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.08.24

  안녕하세요. 답변드리겠습니다.
  
  1세대 1주택자가 다음의 요건을 만족한다면 1세대 1주택 비과세 요건 중 '2년 거주' 요건 제한을 받지 않습니다.(소득세법 시행령 155조의3)
  
  
  제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
  
  1) 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
  
  2) 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
  
  3) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
  
  
  (1세대 1주택자 가정) 취득 당시에 조정대상지역에 속한 주택에 대하여 거주요건 2년 요건을 만족하지 못하였지만, 위에 말씀드린 상생임대주택에 대한 특례 요건을 만족한 것으로 보여지므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받으실 수 있을 것으로 판단됩니다.
  
  감사합니다.

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  오탁근 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.08.24

  안녕하세요. 세무사 오탁근입니다.
  
  착한임대인이 아니라 상생임대주택 특례를 말씀하시는 것으로 보입니다.
  상생임대주택 특례는 쉬워 보이지만 생각보다 까다롭습니다.
  
  1) 일단 2020년 8월 구입당시 잔금일과 2020년 10월 전세 계약일부터 비교를 해야 합니다.
  아파트 잔금일(또는 등기접수일) 이후에 전세 계약을 하셨어야만 "직전임대차계약"으로 인정받을 수 있습니다.
  
  2) 2022년 10월 경의 전세 계약을 "상생임대차계약"이라고 한다면 상생임대차계약은 2년 이상이어야 합니다.
  예를 들어서 전세계약 만기 다되서 이사 날짜 맞춘다고 세입자가 1달 일찍 나가면 2년에 미달하여 안됩니다.
  
  3) 상생임대주택 특례는 양도세를 면제해주는 것이 아니라 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 거주요건을 제외해 주는 것입니다.
  1세대 1주택 비과세 대상이 아니시라면 적용받을 수 없습니다.
  
  상생임대차계약은 최근까지도 새로운 유권해석이 나오고 있는 특례이기 때문에 하나하나 꼼꼼하게 검토해야 합니다.
  최종 의사결정하시기 전에 전문가와 깊이 있게 상담해보시기 바랍니다.
  
  감사합니다.

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  강덕구 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.08.25

  안녕하세요
  이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사입니다.
  
  1세대 1주택 양도에 따른 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 아래 요건이 만족되어야 합니다.
  ​① 양도일 현재 1세대 1주택을 보유할 것 (일시적 2주택 제외)
  ② 양도일 현재 보유기간이 2년이상일 것 (취득시 조정지역 주택인 경우는 거주기간 2년 이상)
  ③ 고가주택이 아닐 것 (양도가액 12억 초과분은 비과세 제외)
  
  단, 양도하시는 주택이 상생임대주택인 경우에는 위 비과세 요건 중 거주기간 2년 요건만을 면제 해주는 것임으로
  상생임대주택에 해당한다고 하여 무조건 비과세 되는 것이 아님을 유의 부탁드립니다.
  
  상생임대주택의 요건은 아래와 같으며, 의뢰인분의 상황을 고려시 상생임대주택에 해당할 것으로 생각됩니다.
  
  ① 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이내인 임대차계약을 2021.12.20부터 2024.12.31까지 체결할 것
  ② 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
  ③ 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
  
  ​도움이 되셨길 바랍니다.
  
  감사합니다.
  강덕구 드림

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