안녕하세요.
주택신축판매업자로 사업자등록이 되어있어도 매매가 아닌 임대를 하는 경우 임대소득의 발생사실, 기간 등에 따라 임대사업자로 인정되어 주택수에 가산될 수 있습니다.
또한 장기간 임대 후에 매매하게 되는 경우에는 사업소득이 아닌 양도소득세가 부과될 수 있으니 아래의 예규를 참고하시길 바라겠습니다.
소득, 소득세과-2037 , 2009.12.29
[ 제 목 ]
분양목적 주택신축판매업자가 미분양된 주택을 임대하다가 양도시 소득구분
[ 요 지 ]
판매를 목적으로 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 사업소득에 해당하는 것이며, 귀 질의가 사업소득인지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 그 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위 등 관련제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우, 이와 유사한 기질의회신문 【서면1팀-829, 2007.06.15】을 참고하시기 바랍니다.
○서면1팀-829, 2007.06.15
귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나,
주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임.
조심 2020서1161 (2020.12.23)
[결정요지] 배우자가 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업의 사업자등록을 하였다 하더라도 신축 이후 양도주택의 양도일까지 장기간 임대하고 있었고, 주택임대소득으로 종합소득세를 신고하였던 점 등에 비추어 쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산에 해당되지 않는 것으로 보이므로 처분청이 청구인의 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 경정･고지한 이 건 처분은 잘못이 없음
나. 처분청 의견
(1) 부동산의 양도로 인한 소득이 「소득세법」상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2020.11.11. 선고 2009두546 판결 참조). OOO가 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업의 사업자등록을 하였다 하더라도 신축(2011.11.29.) 이후 양도주택의 양도일(2017.12.15.) 현재까지 장기간 임대하고 있고, 2012년〜2014년 과세연도에는 주택임대소득으로 종합소득세를 신고하였으며, 쟁점주택 신축 후 양도주택의 양도 시까지 임대현황, 사업자등록 내역 등에 비추어 볼 때, 양도주택의 양도 당시 OOO가 주택신축판매 등의 사업을 했다고 볼 수 있을 정도의 계속성․반복성을 갖추었다고 보기 어렵고, 설령 쟁점주택 신축 당시에는 판매 목적이 있었다고 할지라도 양도주택의 양도 당시에는 실질적으로 쟁점주택은 임대 목적으로 전용된 상태였다고 보는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 인근 부동산중개업소에 쟁점주택의 매매를 의뢰하는 등 지속적으로 매매를 시도하였으나 입지조건 등의 사정으로 인하여 거래가 성사되지 못하였을 뿐이라고 주장하나, 인근 소재 다가구주택(원룸)의 매매현황에 의하면 쟁점주택 외 1개 다가구주택을 제외하고는 신축 후 최장 4〜5년이 걸렸다 하더라도 다른 주택들이 모두 매각된 사실로 보아 매매가 꾸준히 이루어졌던 점 등을 종합하면, 쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산에 해당한다고 할 수 없어 이를 주택 수에 포함하는 것이 타당하다.
도움이 되셨길 바라겠습니다.