세무 Q&A
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Q.
부동산 개인매매사업자 신청을 준비하고 있습니다.
2주택자인데, 일시적 1가구 2주택으로 양도세 비과세를 계획하고 있다가(2015년 첫번째 주택 취득, 2023년 두번째 주택 취득, 24년에 첫번째 주택 매도 예정) 새로운 주택(세번째 주택)을 매수할 예정입니다. 매수하기 전에 매매사업자를 신청해서 세제 혜택을 보고 싶은데요.
현재 상황에서 매매사업자를 신청한다면 기존의 보유 주택 둘다 재고자산으로 등록 가능할까요?
만약 가능하다면 세번째 주택을 매입할 시, 취득세는 3주택에 해당하고 양도세는 매매사업자 요율에 따라 내면 되는 것입니까? 그리고 첫번째 주택의 양도차액이 2억 이상, 두번째 주택은 양도차액이 없는 상태에 제가 거주중이라서 첫번째 주택을 먼저 매도해야 하는데 매매사업자를 내고 재고자산으로 등록이 안된다면 첫번째 주택의 양도세가 많을 것 같아서 걱정입니다.
전문가님들의 조언 부탁드립니다~
권*준 님
조회 : 1943건
답변 : 1건
23.08.30
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.08.31
안녕하세요.
취득세는 3주택자로서 중과세율이 적용되며, 부동산 매매업자라고 하더라도 부동산투기를 예방하기 위해 세법에서는 사업소득자로서 세액과 양도소득세 세액을 비교하여 큰 금액을 종합소득세 신고시에 신고, 납부하게 되어 있습니다. 구체적인 세액 계산방법은 아래와 같습니다.
종합소득세 산출새액 = max(a,b)
a : 종합소득 과세표준 * 기본세율
b : (주택 등 매매차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제) * 양도소득세율 + (종합소득과세표준 - 주택 등 매매차익) * 기본세율
세번째 주택의 취득시기를 조정하여 첫번째 주택을 일시적 1가구 2주택으로서 비과세를 적용받은 후 세번째 주택을 취득하여 2주택자로서 취득세 부담 및 양도소득세 계산이 이루어진다면 보다
절세가 가능할 것으로 판단됩니다.
도움이 되셨길 바라겠습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
부동산 매매사업자로 등록하는 경우 재고자산에 포함되는 부동산은 그 물건이 매매사업에 사용되는 물건임을 증명해야 합니다. 매매사업자로 인정받기 위해서는 사업 개시일 전 2년간 2회 이상의 부동산 매매 실적이 필요합니다. 따라서 기존에 보유하고 있는 주택을 재고자산으로 등록하는 것은 어려울 수 있습니다.
그리고 또한 부동산 매매사업자로 등록하고 난 후에 매입하는 주택에 대해서만 매매사업자의 취득세와 양도세 감면을 받을 수 있습니다.
기존 보유주택에 대한 양도세 이슈가 있다면 세무사에게 상담을 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다. 거주자 주택에 대한 양도세는 보유기간, 물건의 가격 등 다양한 요소에 따라 달라지기 때문에 정확한 계산이 필요합니다.
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