부부간 분양권 공동명의

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계컨설팅의 김지현 입니다.

배우자 및 직계존비속간 양도에 대해서는 증여로 추정하는 규정이 적용되는 관계로 양도 형태로 분양받은 아파트의 명의를 공동명의로 변경하시면 양도가 아닌 증여로 추정을 합니다. 양도로 인정받기 위해서는 해당 거래가 유상으로 거래되었다는 것을 소명해야 합니다. 특히, 맞벌이로서 부부 모두에게 소득이 있다면 소명이 어렵지는 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 양도차익 계산시, 분양으로 인해서 실제 부담하신 분양가액과 해당 양도 당시 아파트의 시가간의 차이의 50%가 양도차익이 되어 선생님께서 양도소득세를 부담하셔야 합니다. (분양가액과 시가간 차이가 없다면 양도소득세 부담은 거의 없을 것으로 생각됩니다.)

증여를 적용하는 경우라면 부부간 증여에 대해서는 6억원까지는 증여재산공제로 차감되는 관계로 증여로 인해서 부담하는 금액은 없습니다. 다만, 증여후, 10년이내에 제3자에게 양도하는 경우가 발생하게 되면 증여가 부정이 되고 선생님이 아파트를 취득할때가 취득시기가 되고 선생님이 취득한 가액이 해당 아파트의 취득가액이 되어 선생님이 지분 100%를 보유한 아파트를 양도한 것과 동일한 결과가 나타나게 됩니다. (작년까지만 해도 5년의 기간이었지만 세법개정으로 인해서 10년으로 기간이 변경된 상태입니다.)

참고로 아래와 같이 증여후 양도에 관련된 소득세법 규정을 기입하였습니다.

제97조의2 (양도소득의 필요경비 계산 특례) 
① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

아무튼 나름대로 질문하신 사항에 대해서 간략히 정리를 해보았습니다. 위 내용은 단순참조하시기 바라며 실질 적용을 위해서는 '찾아줘 세무사'의 견적 요청 등을 통해서 실제 상담을 진행해 보시기를 권해 드립니다.

장현섭 · Answer

안녕하세요.

양도를 통해 공동명의가 이루어지려면 자금의 거래가 수반되어야 하므로 증여를 통해 공동명의를 해야 합니다. 
부부간에는 6억원의 공제가 이루어질 수 있으므로 참고하시길 바라며, 5년은 이월과세 규정을 말씀하신 것으로 이해됩니다. 
5년이내(23년 이후 증여의 경우에는 10년)에 양도를 해도 상관없습니다. 다만 수증자의 취득가액이 증여한 배우자가 취득했을 당시의 취득가액에 해당하는 금액으로 계산이 될 뿐입니다.

도움이 되셨길 바라겠습니다.

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