세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
안녕하세요.
장모님계서 논농사(절대농지)을 하시고 계십니다.
농사를 위해 계속 아내와 함께 방문을 하여 도와드렸으나,
장모님께서 더이상 농사를 짖기 어려운 상황이 되었습니다.
증여는 원하지 않으셔서 매매로 진행을 하고자 하며,
금액은 공시지가로 진행코자 합니다.
공시지가로 진행할 경우 문제가 될까요?
증여세 문제가 없도록 하려면 공시지가 또는 감정가의 몇 %정도로 거래를 하면 될까요?
추가로, 고려해야 할 사항이 있는지요?
매수자 주소: 서울시 서초구 서초동
매도자 주소 및 농지 위치: 이천시 부발읍
토지면적: 6,500m2(약 2,000평) 절대농지
매매금액: 2.1억원(공시지가 2.1억원)
최근주변(50m이내)매매시세: 총 3건 모두 공시지가로 매매됨( '19년 1건, 21년4월 1건, 22년12월 1건)
김*응 님
조회 : 2731건
답변 : 2건
23.09.04
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이창훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.09.04
부모자식간 부동산 매매거래의 경우
일반적인 매매거래와 달리 증여로 추정됩니다.
증여가 아닌 실제 매매라는 사실을 납세자가 입증해야 합니다.
물건가액이 작아 좀 애매하긴 한데, 기준시가로 신고해서는 인정이 되기 어렵지 않을까 생각됩니다.
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오탁근 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.09.05
안녕하세요. 세무사 오탁근입니다.
1. 특수관계인 간의 거래로서 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 와 3억원 중 적은 금액 이상인 경우에는 증여로 봅니다.
그래서 시가 평가가 중요하고 이는 매매가액, 감정가액, 경매가액, 유사매매사례가액 등이 없으면 기준시가(개별공시지가)를 사용할 수 있습니다.
토지의 경우 유사매매사례가액 등으로 적용하기 어려워 기준시가로 신고하는 경우가 많긴 합니다.
하지만 기준시가로 신고하는 경우 추후 세무서에서 다른 가액으로 결정하여 추징이 나올 가능성이 있다는 점을 알고 계셔야 합니다.
이와 함께 증여재산공제도 잘 활용하시면 좋습니다.
2. 장모님께서는 양도소득세 대상이 되며, 부당행위계산부인 대상에 해당되는 경우 시가를 양도가액으로 해야 합니다.
자경감면 검토 및 비사업용토지 여부 검토가 추가로 필요할 듯 합니다.
이렇게 특수관계인 간의 양수도 거래임을 인정받으려면 실제 거래대금을 장모님께 입금하여야 합니다.
이 외에 농지법상 취득이 가능한 것인지 등도 별도로 알아보셔야 할 듯 합니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
자산이 공시지가보다 높거나 낮은 가격에 매매되는 경우 감정평가 과정, 시장의 공급과 수요 등으로 그 가격이 달라지는 경우도 있습니다. 따라서 공시지가로 거래한다고 해서 문제가 되는 경우는 없습니다.
그러나 변동사항에 따라 세액이 변할 수 있으므로 소득세를 정확히 계산하여 선납해야 합니다. 또한 논농지를 비농업자인 아내에게 매도할 경우 농지를 소유할 수 있는 자격에 대한 검토도 필요합니다.
즉, 농업인이 아닌 간접 농업인으로서 농지를 소유하려면 다음의 조건을 모두 충족해야 합니다.
1. 농업에 종사하는 배우자가 있는 경우
2. 해당 농지에서 직접 농사를 짓거나 농업법인에 임대하는 경우
3. 해당 농지가 대도시권 이외의 지역에 위치한 경우
4. 임차인은 해당 농지에서 농업에 종사할 의무를 갖습니다.
따라서 농사를 짓지 않는 경우 농업에 종사하는 배우자가 있는 조건을 충족하지 못하므로 농지를 임차인에게 임대하여 농업에 종사하게 하는 방법을 고려해 보실 수 있습니다.
증여세 수준을 확인하기 위해서는, 국세청 홈택스에서 증여세계산서비스를 이용하시면 됩니다. 이를 통해 변상가액과 증여세를 계산하실 수 있습니다.
이외에도 각종 세금, 법적 문제 등에 대한 상담을 받으시려면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 전문가에게 상담을 받으시면 보다 정확한 정보를 얻으실 수 있습니다.
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