대출있는 주택 을 어머니께 증여 받고자 합니다.

Question

김지현 · Answer

선생님 안녕하세요. 율전세무회계컨설팅의 김지현입니다.

문의하신 사항 관련하여 우선 시간적 순서에 맞춰 거래를 정리해보고 그 뒤에 문의 사항에 대해서 답변을 드립니다.

1. 거래 순서 
   (1) 2017.3.21 : 유상승계 취득 - 경매로 아들과 그 친구 A가 단독주택(편의상 B로 언급) 취득 [거래1]
   (2) 2021.8.27 : 유상승계 취득 – 아들친구A의 B 주택 지분을 모친이 취득 [거래2] 
   (3) 2021.9.6  : 이익의 무상 이전 – 아들이 해당 B 주택 전체 (어머니 지분포함)에 대한 대출 [거래3]
   (4) 계획 : 모친 보유 B 주택 지분의 아들 증여 검토 [거래4]

2. 거래별 세금 관련 내용 정리 
  (1) 거래1 : 아들과 친구 A에게 취득으로 인한 취득세 발생 
  (2) 거래2 : 아들친구 A에게 주택 지분 50% 양도에 대한 양도소득세 발생 및 모친은 주택 취득에 대한 취득세 발생 
  (3) 거래3 : 아들이 전체 주택을 담보로 대출에 대한 증여여부 판단후 증여세 과세 여부 검토 필요 (아들 명의로 대출이 이루어진 관계로 모친이 이자를 부담했다는 별도의 명확한 근거가 없는한 채무는 아들에게 귀속)
      (비고) 담보없는 상태에서 대출시 연간 대출 이자의 50%가 1천만원 이상인 경우에는 증여된 것으로 판정
  (4) 거래4 (계획 및 검토) : 모친 지분 50% 아들에게 증여 계획
     (비고) 거래4 관련 증여세 재산가액은 1. 시가와 의제시가 (의제시가는 증여시점을 기준으로 6개월전부터 이후 3개월까지 매매사례가액, 감정가액, 수용/공매 등의 가액이 있는 경우에 의제 시가로 반영) 그리고 1. 시가와 의제시가가 확인되지 않는 경우에는 2. 보충적 평가액을 반영하도록 하고 있습니다. 선생님의 경우는 시가와 의제시가가 없는 관계로 (물론, 의제시가로 감정평가를 받을 수는 있지만 비용이 발생하기 때문에 대규모 자산이 아닌 이상 감정평가까지 진행하지는 않습니다. 다만, 세무서에서는 별도의 예산을 확보하여 증여재산가액이 비현실적이라고 보는 경우에는 세무서 비용으로 감정평가를 하고 있지만 대부분 서울 핵심 지역의 꼬마 빌딩등에 한정하여 적용하고 있습니다. ) 보충적평가액인 개별주택공시가격을 반영해야 할 것으로 판단됩니다.

3. 검토 사안 : 증여재산가액은 1억 5천2백만원의 50%인 76백만원이되고 지난 10년간 모친으로부터 다른 증여가 없는 한 5천만원의 증여재산공제 (직계존비속간)가 반영되어 증여재산가액은 26백만원으로 계산됩니다.

아무튼 공유해주신 정보를 바탕으로 간단하게 상황에 대한 정리를 해보았습니다. 동 내용은 단순 참조만 하시고 구체적인 대응을 위해서는 ‘찾아줘 세무사’에 견적 요청을 통해서 대응하시기 바랍니다.

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