양도세vs개인매매사업자

Question

김지현 · Answer

선생님 안녕하세요. 율전세무회계컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 잘 아시는 것처럼 소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)에 따라서 대통령령으로 정하고 있는 부동산매매업에 대한 사업자(주택 건설업자는 제외)에 대해서는 다음에 해당하는 부동산을 매매하는 경우에는 매매차익에 대해서 1. 종합소득 산출세액 (일반적인 사업 소득 계산 구조 적용)과 2. 양도소득세 계산 방식으로 계산한 산출세액 중 큰 금액을 산출세액으로 적용하도록 하고 있습니다.

대상 자산은 다음과 같습니다.
1. 분양권
2. 비사업용 토지
3. 미등기자산
4. 조정대상지역내 1세대 다주택자 (다주택과 조합원입주권이나 분양권 합하여 2개 이상 자산을 보유하고 있는 경우)

다만, 2023년 1월 5일 현재 기준으로 조정대상 지역은 현재 서초구, 강남구, 송파구와 용산구만이 남아 있는 상황으로 선생님께서 보유하고 계신 빌라의 소재지가 조정대상 지역에 있는 지 여부에 따라서 상황이 달라질 것으로 예상됩니다. 4채가 조정대상지역으로 남아 있는 4개구에 모두 있다면 양도소득세 산정 방식이 적용될 가능성이 크고 4개구에 없다면 일반적인 사업소득의 계산방식으로 소득금액을 계산하여 산출 세액을 계산하게 될 것으로 보인다.

아무튼 현행 소득세법을 기준으로 간략하게 정리를 해보았습니다. 내용 단순 참고하시기 바랍니다.

장현섭 · Answer

안녕하세요.

부동산 매매업자의 경우 분양권, 비사업용 토지, 미등기양도자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택의 매매차익에 대해서는
다음의 계산식에 따라 소득세가 산출됩니다.
Max(1,2)
1 = 종합소득 과세표준 * 기본세율
2 = (주택 등 매매차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제)*양도소득세율+(종합소득 과세표준 - 주택 등 매매차익)*기본세율

도움이 되셨길 바라겠습니다.

정현 · Answer

안녕하세요.
소득세법 제64조(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례)에 따라 부동산 매매사업자가
비사업용토지, 미등기 양도자산, 조정대상지역내 주택(다주택자), 분양권을 양도한 경우
비교과세 규정이 적용됩니다.

따라서 매도한 주택이 조정대상지역내 주택인지 확인해보시고, 조정대상지역내 주택에 해당하지
않는다면 부동산 매매사업자의 사업소득 계산방식으로 세금이 과세 될 것으로 보입니다.

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