세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
비규제지역 2025년1월입주. 15억 분양아파트+프리미엄 1억 매수예정.
현재 1주택 처분하여 현금8억있습니다.
자금계획은 15억중 8억은 1주택 처분금액이고 나머지는 회사재직중인 제가 대출예정입니다.
전업주부인 아내 단독명의로 할시 증여,양도 절세방법이 궁금합니다. 6억증여를 주택처분금액에서 제통장에서 아내통장으로 이체하고 현금증여받는게 나은가요. 25년 1월 입주시 자금조달서로 6억증여쓰는게 나은건가요
제가 대출금받아도 부담보증여로 들어가도 6억공제 가능한지요. 아니면 공동명의 방법밖에 없을까요?
김*영 님
조회 : 248건
답변 : 2건
23.09.06
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.09.06
채택답변
선생님 안녕하세요. 율전세무회계컨설팅의 김지현 입니다.
문의 사항 관련하여 최종적으로 선생님의 배우자님 명의로 아파트를 등기하는 것이 목표라고 생각하고 거래 행위를 설계한다는 전제하에 아래와 같이 정리를 해보았습니다.
가. 아파트 시가 : 16억원
나. 자금 조달 계획 : 8억 현금 + 8억 대출 (선생님 명의)
다. 양도가액 (선생인 -> 배우자님) : 16억 - 3억 = 13억 (저가 양도 반영)
(비고) 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30%나 3억원보다 적은금액보다 적은 경우에는 저가 양도에 따른 증여에 해당하기 않기 때문에 13억원으로 거래하신 것으로 반영해야 합니다.
라. 13억원으로 거래한 내용에 대한 구분
- 채무부분 : 질문에 언급하신 것처럼 채무를 배우자님께서 인수한 것으로 해당 금액은 양도소득세 과세 대상으로 구분됩니다. 다만, 선생님의 경우 16억원에 취득한 재산을 13억원에 양도하신 관계로 계산 구조상 양도차익이 발생하지 않습니다.
- 13억원에서 8억원을 차감한 5억원에 대해서는 증여를 한 것으로 반영하시면 증여세가 별도로 발생하지 않는 구조가 구성됩니다.
위 내용은 현행 세법을 고려한 이론적인 계산 구조입니다. 세법에서 금지하고 있는 가장행위가 반영된 것도 아닌 상태로 이렇게 설계도 될 수 있다는 정도로 단순 참조를 하시기 바라며, 명확하면서도 확실한 대응을 위해서는 '찾아줘 세무사'의 견적 요청 현황을 통해서 역량있는 세무사와 수임계약을 통해서 해법을 찾아보기시를 바랍니다.
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.09.07
안녕하세요.
전업주부인 아내 명의로 LTV, DSR규제에 따른 대출 가능 여부를 확인하시어 증여, 양도 등에 대해 의사결정을 하는게 우선일 것으로 판단됩니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
주택처분이후 현금으로 증여를 해주시는 것과 입주시에 자금조달서로 증여를 해주시는 방법에 있어서 특별한 차이는 없습니다. 다만 현금 증여를 하실 경우에는 증여세 납부의무가 생기기 때문에 이점은 인지하고 계신다면 큰 문제는 없을 것 같습니다.
증여세의 경우 현재 만 5천만 원 까지는 비과세로 적용되며, 이 이상의 금액에 대해서는 증여세가 발생합니다. 6억원을 증여하실 경우 증여세는 대략적으로 2천만 원 수준으로 나올 것입니다. (계산기로 확인하시길 권합니다.)
부담보증여의 경우에는 가족간의 신용보증은 부담보증이 아니기 때문에 증여세의 공제 대상이 되지 않습니다.
경우에 따라서 공동명의로 하는 것이 낫기도 합니다. 공동명의로 분양을 받아 남편과 아내가 각각 50%씩 주택 가격을 나눠가지면, 원칙적으로 각자분의 주택에 대한 취득세와 주민세, 재산세 등의 세금을 각각 부담하게 됩니다. 즉, 각자분의 부담분만큼만 세금을 내는 것입니다. 하지만 단독명의로 분양을 받게 되면, 모든 세금을 한 사람이 부담하게 됩니다. 따라서 세금 부담을 줄이기 위해선 공동명의로 분양 받는 것이 더 종합적으로 보았을 때 이점이 있다고 판단됩니다.
그러나 상황에 따라 다르므로 세무사와 상담을 해 보시는 것도 좋은 선택일 것이라 생각됩니다. 특히 아파트 분양에 관련된 세금을 자세히 아는 세무사를 찾아 상담하시는 걸 추천드립니다.
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