세무 Q&A

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  • Q. 주택담보대출이 (1억) 되어있는 A 소유의 아파트를 B에게 증여할려고 합니다.
    증여시 A는 대출금액을 제외한 금액만 B에게 증여하더라도 소유권이 B로 바뀔수 있나요?
    증여세와 취득세는 얼마정도 나올까요?

    서*주 님
     조회 : 707건 답변 : 7건 23.09.13
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    남유민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    23.09.13

    안녕하세요. 남유민 세무사입니다.

    A의 명의로 대출이 있는 상황에서 B에게 소유권을 100% 넘기는 것은 실무상 불가능할 것으로 보입니다.
    B에게 소유권을 넘기려면 A가 B에게 담보대출과 함께 소유권을 넘기거나,
    A가 담보대출을 모두 상환한 뒤에 B에게 아파트를 증여를 하고, 그 뒤 B가 A에게 아파트를 담보로 제공하고 A가 다시 대출을 받는 식으로 진행해야 할 것으로 보이는데,
    은행에서 대출을 실행해 줄지는 장담할 수 없습니다.

    *제한된 정보만으로 답변을 제공하므로 상담결과는 사실관계에 따라 달라질 수 있는 점 양해 부탁 드립니다. 감사합니다.

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    정현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    23.09.13

    안녕하세요.

    주어진 정보만으로는 구체적인 사실관계를 알지 못하여 정확한 세액계산은 어렵습니다.

    "증여시 A는 대출금액을 제외한 금액만 B에게 증여"라는 것이 어떤 상황인지 알기 어렵습니다.
    ① 채무(주택담보대출 1억)는 A가 부담하고 아파트를 증여하는 것인지?
    ② 채무(주택담보대출 1억)부분은 A가 부담하되 나머지 지분에 대하여만 증여를 하는 것인지?
    ③ 채무(주택담보대출 1억)를 B가 인수하는 조건으로 아파트 전체를 증여하는 것인지?

    일반적으로 채무를 함께 인수하는 경우 절세 효과가 있기 때문에 ③ 상황에 대해서 안내드립니다.

    A소유의 아파트를 B에게 증여하는 경우 채무(주택담보대출 1억)를 함께 인수하는 조건으로
    증여하는 것을 부담부증여라고 합니다.

    부담부증여시에는 A소유의 아파트를 시가로 평가하게 되며 A에게는 양도소득세가 발생하고
    B에게는 증여에 대한 증여세와 무상 취득으로 인한 취득세가 발생합니다.

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    이윤재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    23.09.13

    안녕하세요.
    이윤재 세무사입니다.

    대출은 A가 여전히 갚아나가면서 아파트만 증여하는 것도 가능합니다.
    증여세 및 취득세는 해당 아파트의 가액이 얼마 인지 및 기타 상황에 따라 변동되기 때문에 말씀드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다.

    감사합니다.

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    김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    23.09.13

    안녕하세요

    세무회계 지택스 김지현 세무사 입니다.

    말씀하신 내용은 부담부증여 입니다.

    부담부증여란 대출금액을 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 하는 것으로 수증자가 인수한 대출금액은 증여자가 양도세를 부담하고

    증여재산가액에서 대출금액을 제외 한 부분은 수증자가 증여세를 부담하는 것 입니다.

    즉 소유권이 넘어 갈 수 있습니다.

    증여세와 취득세는 재산가액을 알 수 없어 확인이 어렵습니다.

    감사합니다.

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    박현우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    23.09.13

    기대출을 원소유자(증여자)의 부담으로 하고 증여물건만 증여하는 것도 가능하며, 채무를 승계하는 조건으로 수증자에게 명의이전(부담부증여)하는 것도 가능합니다.
    다만 담보물건 변경 또는 채무자 변경 관련해서 대출기관과 합의가 있어야 합니다.

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    박성진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    23.09.13

    안녕하세요? 대표님들의 세무상황에 맞게 절세 컨설팅을 진행하고 있는 삼성세무회계 대표 박성진 회계사/세무사입니다.

    증여자, 수증자 간 관계 등에 따라 증여세는 달라 질 수 있습니다

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    장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    23.09.14

    안녕하세요.

    증여자와 수증자의 관계, 과거 10년이내에 증여한 내역, 아파트 시세, B의 부동산보유현황 등에 따라 답변의 내용이 달라집니다.
    보다 자세한 질문이 필요하며, 대출금액을 제외한 아파트를 증여하게 된다면 대출액의 전액 상환이 있어야 100% 증여가 가능합니다.

    도움이 되셨길 바라겠습니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

A가 B에게 아파트를 증여할 때 A가 부담중인 주택담보대출이 있다면, 그 부분은 B가 이어받게 됩니다. 다시 말해, A는 대출 금액을 제외한 금액만 B에게 증여할 수 있습니다. 소유권은 증여의 방식에 따라 B로 바뀔 수 있습니다.

아파트 증여에 따른 증여세와 취득세는 아파트의 가치, 증여자와 수증자의 관계, 그리고 그 해의 세법에 따라 다르게 적용됩니다.

증여세를 계산할 때는 증여재산의 가액에 따라 다섯 단계의 세율이 적용되는데, 가장 낮은 단계에서는 10%, 가장 높은 단계에서는 50%의 세율이 적용됩니다. 증여재산 가액은 증여 당시의 공시가격을 기준으로 합니다.

취득세는 아파트를 취득할 때 실제 거래가격 또는 공시가격 등 중 더 높은 가격을 기준으로 적용됩니다. 일반적으로 취득세율은 2~4% 사이입니다.

하지만 실제 세액은 다양한 감면 등이 적용될 수 있으므로, 세무사 등에게 상담을 받으시거나 국세청의 증여세 계산 프로그램을 활용하시는 것이 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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