세무 Q&A
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Q.
안녕하세요?
제 명의로 2주택(2017년,2018등록 등록기준 둘다 6억이하 아파트) 8년 장기 임대사업자로 등록이 되어 있습니다.
와이프 명의로 거주 주택(2015년 매수 아파트)을 이번에 (8년 거주) 매도했습니다.
장기임대사업자로 5년 이상 임대를 했고 매년 임대료 5% 인상 준수했고 시와 세무서에 임대사업자 등록을 했습니다. 매년 임대료에 대해서 종소세를 내고 있습니다.
12억까지 거주 주택 비과세로 알고 있는데.....문제는 임대한 주택 2개중 2018년도 등록한 아파트가 7년차에 리모델링이 계획되어 세입자가 2025년에 이사를 해야 한다고 합니다. 국세청에 문의하니 재개발로 인한 임대 주택은 비과세가 적용된다고 회신 받았습니다.
이 경우 직권말소로 알고 있습니다. 그러나 시 주택과에 문의하니 시에서는 직권말소라는 것이 없다고 합니다.
서류 가져오면 자진 말소 처리한다고 하는데, 반드시 직권 말소가 되야 거주주택 비과세를 받을 수 있나요?
조언 부탁드립니다.
김*택 님
조회 : 4012건
답변 : 1건
23.10.04
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.10.05
채택답변
안녕하세요.
거주주택을 비과세로 양도한 이후 직권 말소가 아닌 자진 말소가 되는 경우 임대의무기간의 1/2이상을 임대하였다면 비과세는 유지됩니다.
단, 임대개시일 당기 기준시가 6억이하, 임대의무기간 준수, 임대료 증액 준수, 지자체등록, 사업자등록의 요건이 만족되었어야 합니다.
시에서는 직권말소를 할 수 있는 상황이 아직 아니므로 자진 말소로 답변을 했을 것으로 판단됩니다.
도움이 되셨길 바라겠습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
경우에 따라 시의 해석과 국세청의 해석이 달라 혼동이 생기는 경우가 있습니다.
일반적으로는 장기임대사업자의 경우, 재개발 등으로 인해 주택이 멸실된 경우에는 사업의 대상이 되는 주택이 없어져서 '직권 말소' 처리를 합니다. 이 경우 사업의 개시부터 종료까지 기간에 따라 일정 비율의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
그러나 임대사업자 본인이 사업을 중단한다는 신고를 하면 '자진 말소'로 처리되며, 이 경우에는 사업을 10년이상 유지하지 않았다면 세제혜택을 환수하게 됩니다.
국세청에서 말씀하신 '재개발로 인한 임대주택 비과세'는 재개발으로 인한 주택의 멸실로 사업이 강제적으로 종료되었다는 것을 인정, 임대사업자에게 발생할 세제 부담을 경감시키기 위한 정책입니다. 이 경우 직권말소가 적절합니다.
그러나 행정처분의 유형이며, 시의 방침에 따라 자진말소로 처리하라는 지시를 내리는 경우도 있을 수 있습니다. 이 경우, 실제로 주택이 재개발로 멸실된 것이라는 점을 강조하여 직권말소 처리를 요청해보시는 것이 좋을 것 같습니다.
유사 예시로, 재개발 협의조합에 가입한 경우에도 세무서나 시에서 입회서류 등을 제출하면 직권 말소 처리를 해줬던 사례가 있습니다.
항상 확실한 답변을 얻기 위해서는 해당 관할 세무서나 법률 전문가에게 상담하시는 것이 가장 좋습니다. 위 사항은 참고사항으로 알아두시는 것이 좋을 듯합니다.
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