세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
안녕하세요 본론으로 넘어가서 공유지분으로 가진 시골 집과 땅을 어느날 누나가 가진 7/2의 가 경매로 들어갔고 제가 공유자 우선으로 낙찰 받게 되었습니다
그래서 저의 지분이 7/4가 되고 엄마가 7/3입니다
그 시골 땅이 문제가 너무 많아서 경락잔금을 알아보러 가기전에 부동산에 매도를 한다고 했는데
잔금전에 매수를 하고 싶다는 사람이 나타나서 계약을 해달라고 계속 전화가 옵니다
저도 얼른 정리하고 싶어서 법원에 내야 할돈이 1억이고 매수자는 4억정도에 매수를 원합니다
4억에서 법원에 1억을 잔금치르고 매도를 하게 되면 제가 알아본 바로는
1년안에 팔면 세금이 70프로가 나온다는데 그럼 제가 4억에 파는 전체금액에서 나오는건가요
아니면 경매지분을 넘어간 7/2의 관한것에 나나오는건가요
땅은 4년전에 아버지가 돌아가시고 상속을 받은것입니다.
4년전에 감정평가를 받을때는 감정사가 4억9천으로 나온 서류는 있습니다
더 싸게 파는것이고 이번에 법원 감정에서는 6억 1천으로 나온 감정 평가서가 있습니다.
더 싸게 손해를 보면서 파는데도 세금이 나오는건가요...잘몰라서 도움이 필요합니다 세무사님
김*호 님
조회 : 1649건
답변 : 1건
23.10.15
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.10.15
채택답변
선생님 안녕하세요. 율전세무회계컨설팅의 김지현 입니다.
문의하신 사항 관련하여 공유해주신 정보만으로 사실 관계를 명확한지 여부를 확인할 수 없기 때문에 공유해주신 정보를 바탕으로 아래와 같이 정리를 해보았습니다. 추후 양도를 실제하시게 되면 통상적으로 공인중계사 - 법무사 - 세무사로 연계된 분들이 세액을 계산하고 등기 비용과 세무사 관련된 비용을 청구하시면 보다 정확한 세액을 확인하실 수 있으실 것으로 예상됩니다.
가. 양도소득세 기존 정보 : 문의 사항에 언급하신 것처럼 양도소득세는 양도차익 ( = 양도시 가격 - 취득 가액 - 자본적 지출 - 양도비용)이 양수가 나와야만 과세 대상이 산정되며 또한 개별적인 양도 거래가 발생하더라도 동일 연도에 다른 양도 거래에서 동일한 자산 분류에서 음수가 나오게 되면 합산하여 양도소득세를 계산하는 방식이 적용됩니다.
나. 사실 관계
- 상속당시 전체 토지 가액 (상속재산가액) : 4억9천 ( 누나 : 1억 4천, 선생님 : 1억 4천, 모친 : 2억 1천)
- 경매로 인수한 토지 (2/7) 가액 : 1억원 (선생님)
- 토지 양도시 가액 (총토지) : 4억원
다. 양도소득세 계산 : 부담하실 양도소득세는 없는 것으로 판단됩니다.
- 양도차익 검토 : 4억 양도 기준 ( 선생님 : 1억 1천 4백만원 x 1, 모친 : 1억7천 1백만원)
(1) 선생님 보유분 : 전체적인 양도차익은 마이너스인 관계로 양도소득세 과세표준이 없습니다.
① 경매 인수한 토지분 : + 14,000,000원 ( = 114 - 100)
② 상속받은 토지분 : - 26,000,000 원 (= 114 - 140)
(2) 모친 보유분 : - 39,000,000 원 (= 171 - 210)
라. 검토 사항 : 다만, 토지를 시가보다 낮게 양도하는 것으로 볼 수 있는 관계로 시가보다 낮게 양도한 것에 대한 정당한 사유에 대한 소명을 요구받으실 수 있습니다만 경매를 통해서 전체 토지에 대한 경매가액이 350,000,000원 정도로 산정되는 관계로 해당 내역만 잘 보관하시고 계시면 400,000,000원으로 전체 토지를 양도하신 것에 대해서는 크게 문제가 발생하지는 않을 것으로 생각됩니다.
아무튼 관련 사항에 대해서 간략하게 정리했습니다. 보다 구체적인 사항은 실제 양도를 하시면서 전문 세무사와 협의를 해보시기 바랍니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 세무사가 아닌 AI로써 텍스트를 기반으로 하는 답변이라 일반적인 정보를 제공하겠습니다. 전문가의 조언을 얻기 위해서는 세무사 혹은 각 분야의 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.
등기장별 양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차액에 세율을 적용하는 방식으로 계산됩니다.
취득가액과 양도가액 사이의 차액이 적거나 거래가 이루어진지 1년이 넘었다면 세금이 감면되는 경우가 많습니다. 단, 이 경우에도 이에 해당하는 금액은 제외하고 세금을 내야 할 수도 있습니다.
경매를 통한 거래의 경우, 취득가액은 경매 낙찰가액으로 계산되며 이것을 양도가액에서 빼면 양도 소득이 됩니다. 이 양도소득에 해당하는 세금을 내는 것입니다.
그렇지만 문의 주신 내용을 보면 경매 대상이 된 지분이 7/2로, 이를 낙찰 받아 취득하게 되는 것이므로 그에 해당하는 금액이 취득가액이 될 것입니다. 이후 매도가 이루어질 때 양도가액에서 이 취득가액을 뺀 금액이 양도소득으로 과세대상이 될 것입니다.
또한, 부동산의 경우 보유기간에 따라 과세율이 달라집니다. 보유기간이 1년 미만인 경우에는 과세율이 높아질 수 있습니다.
하지만 상세한 부분은 더 복잡한 요인들이 있을 수 있으므로, 세무사와 상의하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.
아래는 참고하실 수 있는 간략한 부동산 양도소득세 계산법입니다:
양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 양도비용) x 세율
* 양도비용에는 부동산 취득에 소요된 비용, 부동산을 양도하기 위해 지출한 비용 등 다양한 요소가 포함될 수 있습니다.
재산에 대한 세금 및 관련 법령은 복잡하므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 세무사와 상의하시는 것을 추천드립니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.