• Q.
  양도세+증여세 분양권 공동명의로 변경 시 증여세, 양도세가 발생할까요??
  안녕하세요. 이번에 아파트 청약에 당첨되고 내년 초에 입주 예정에 있습니다. 현재 계약금 납입 완료하고 중도금 대출까지 모두 받은 상태입니다. 계약은 본인 단독명의로 했구요. 지금 상태에서 부부 공동명의로 변경 시 증여세, 양도세 두 가지가 발생할 수 있다고 들었는데요.
  
  # 증여세는 분양가(4억)+프리미엄 한 뒤 50%에 대한 지분이 증여세가 발생할 수 있다고 들었는데
  실거주의무(전매제한은 완화 됨)가 있는 아파트라 실거래가 없는 경우인데 프리미엄은 어떻게 산정되나요?
  분양가가 4억이라..2억 증여 시 비과세 기준인 6억 미만이라 증여세는 크게 상관하지 않아도 될까요??
  
  # 양도세는 중도금 대출에 대한 건에 대해 나올 수 있다고 들었습니다. 근데 이건 처음 듣는 거라.. 많이 헷갈리네요..
  현재 은행에서 중도금 대출채무인수동의서를 발급 받고 분양사무소에 제출할 예정인데 양도세가 발생할까요??
  만약, 양도세가 발생한다면 발생하지 않도록 처리할 수 있는 방법도 있다고 들었는데 방법이 있을까요??
  
  위 답변 주시면 정말 감사하겠습니다..
  이*남 님
  조회 : 7616건 답변 : 3건 23.10.17 즐겨찾기
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  한동진 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.10.17

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  1. 배우자간 증여의 경우 10년간 6억까지는 증여세가 발생하지 않습니다.
  실거래가가 없는 경우라도 시가는 판단하여야 하므로 분양사무실에서 프리미엄가를 확인하시는 것이 옳습니다.
  
  2. 6억미만의 분양권을 증여하는 경우에는 증여세가 발생하지 않습니다.
  다만 분양권에 포함된 채무까지 함께 배우자에게 넘어가는 부분이라면 부담부 증여에 해당하여 채무부분은 양도세가 적용됩니다.
  즉 3억원의 분양권을 증여하는대 2억원의 채무가 있다면 이는 1억 증여에 해당하여 증여세는 없으나 채무인 2억원은 양도세가 적용됩니다.
  채무만큼은 처분했다고 보기 때문입니다.
  발생하지 않기 위해서는 채무부분은 전적으로 본인이 가져가시고 분양권부분만 양도하시면 양도세가 발생하지 않습니다.
  이를 위해서는 은행에 문의 하셔야 할듯합니다. 절반 분양권을 증여해도 본인이 그대로 대출진행이 가능하진 여부

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  김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.10.17

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  박희웅 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  23.10.17

  안녕하세요 세연세무회계 박희웅세무사입니다.
  
  증여세 납부기준이 되는 과세표준의 경우 프리미엄 산정은 해당 분양권의 감정평가를 받은 후 분양원가를 제외하여 산정합니다.
  분양원가 및 프리미엄금액을 합산한 금액이 12억 미만인 경우 50%지분을 증여하여 공동명의로 진행시 부부간의 증여 비과세한도 6억원 이내이므로 증여세 부담이 없습니다.
  이 경우 주의하실 점은 비과세 6억원은 10년내 증여한 금액을 모두 합산하여 포함하므로 이전에 증여하신 내역이 있으신지 확인이 필요합니다.
  
  채무인수를 조건으로 증여하는 경우 수증자가 인수하는 채무부담액만큼 자산이 유상으로 이전하는 것으로 보아 부담부증여에 해당하여 양도소득세가 발생합니다.
  부담부증여를 피하기 위해서는 해당분양권의 지분만 증여하시고 채무는 수증자분이 승계하지 않고 계속 단독채무로 유지하시면 됩니다.

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