세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
안녕하세요.
부동산 양도소득세 절세방안 관련 도움 부탁드리고자 합니다.
현재상황은,
2018년10월 아파트1 구입(4억5900만원)-조정지역지정 전, 실거주중
2023년8월 아파트2 구입[6억6천만원)-조정지역해제후
입니다.
현재 아파트1의 시세는 10억~11억정도이고
아파트2의 시세는 7억5천 정도인데,
아파트1에 계속 거주 예정이라 일시적2주택 양도소득세 비과세(주택2 취득 후 3년내 처분) 혜택은 못누릴 것 같습니다.
현재 아파트1에 대한 양도소득세 비과세 혜택은 다주택자가 되면서 사라진 것으로 생각되는데, 그렇다면 아파트2를 1년후or2년후 처분할 경우 양도소득세 금액이 궁금합니다.
참고로 주담대 대출이 3억정도 있어 현재 매달 원금40+이자100 정도 납부를 하고 있어 아파트2를 처분하게 된다면 주담대 원금을 줄이거나 예금에 가입하여 월 납입금(지출)을 줄여보려고 합니다.
박*철 님
조회 : 118건
답변 : 2건
23.11.10
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장현섭 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.11.10
채택답변
안녕하세요.
아파트2를 양도하게 되는 경우 비과세가 적용되지 않으므로 양도차익의 수준에 따라 양도소득세가 산출될 수 있습니다.
약 1억원 정도의 양도차익이 발생하는 경우 취득일로부터 2년이 경과한 후에 양도가 이루어져야 기본세율을 적용할 수 있어
절세가 가능하며, 2년이내에 양도하는 경우에는 고율이 적용되어 높은 양도소득세가 산출될 수 있습니다.
도움이 되셨길 바라겠습니다.
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박현우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
23.11.10
현 시점에서 양도가액 10억, 취득가액 4.59억, 보유기간 6년으로 계산한 양도세는 1억 8500만원 가량입니다.
보다 자세한 사실관계를 바탕으로 세무대리인과 상의하시는 것을 권해드립니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 고객님이 여쭤보신 양도소득세는 많은 변수에 의해 결정되기 때문에 정확한 금액을 말씀드리기는 어렵습니다. 일반적으로 양도 소득세율은 6%~42%의 범위에서 적용되며, 여기에 주거용 부동산의 용도별세액공제, 연간 공제, 비과세양도소득 등 다양한 항목이 적용되므로 정확한 계산을 위해서는 전문적인 세무사 또는 상담사의 도움을 받아 보시는 것이 좋습니다.
아파트1과 아파트2 모두 5년 이상 보유하신 경우에는 중과세가 적용되지 않습니다. 따라서 보유기간에 따른 조정이 필요합니다. 기본적으로 보유기간이 짧을수록 양도소득세는 높아지고, 장기 보유할수록 양도소득세는 낮아집니다.
아파트2에 대한 양도소득세는 아파트2 구입가격과 처분시의 매매가격에 따라 변동되며, 계산 방법은 다음과 같습니다:
1. 양도소득 = 처분가액 - 취득가액 - 양도비용
2. 취득가액 = 구입가액 + 시가와의 차액 (가액증감은 공시지가 상승률에 따라 적용됩니다)
3. 양도비용 = 중개수수료 등의 비용
아울러, 아파트2를 처분하였을 경우 주담대로 인한 신용등급 하락 등 부작용을 고려하셔야 합니다. 신용등급 하락은 대출이자율에 영향을 미쳐 결국은 대출 상환 부담을 높일 수 있습니다. 또한 주택을 처분하면 그에 따른 수입이 생기므로 이에 따른 세금 부담도 고려해야 합니다.
지금 상황에서의 최적의 행동 방안에 대한 결정은 많은 변수를 고려해야 하므로 전문가와 상의하시는 것을 권장드립니다.
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