상속 시 주택 분할 방법 및 세금 등이 궁금합니다.

Question

오탁근 · Accepted Answer

안녕하세요. 세무사 오탁근입니다.

1.
상속세에서는 재산의 평가가 가장 중요합니다.
재산평가가액은 1)상속세 과세표준을 구성하고 2)상속을 받으신 분들께서 추후 양도 시 취득가액으로 인정되기 때문에 양도소득세와 직결됩니다.
따라서 상속재산이 공제 범위 내에 있는 경우에는 재산가액을 최대한 키워서 신고하는 것이 일반적입니다.
지분분할은 각 상속인의 소유 주택과 미래 계획에 따라 어느 분의 소유 주택으로 하면 좋을지 의사결정을 해야 하는 부분입니다.

2.
상속재산의 평가 가액은 감정평가를 받지 않는다면 기준시가로 결정하는 것은 아니고 유사매매사례가액(실거래가) 등을 검토하게 되어 있습니다.
유사매매사례가액도 없으면 기준시가로 합니다만 최근에는 감정평가를 받는 것이 트렌드처럼 되어 있습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 향후 양도를 고려했을 때 취득가액을 최대한 키우는 것이 유리하기 때문입니다.
다만 상속개시일 6개월 이내에 매매하시는 경우에는 해당 양도가액이 곧 상속재산가액이 되므로 별도 감정평가가 필요하지 않습니다.

3.
상속의 경우 취득세 과세표준은 시가인정액이 아니라 시가표준액입니다.

지방세법 제10조의 2 [ 무상취득의 경우 과세표준 ]
① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 "취득당시가액"이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 "시가인정액"이라 한다)으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.(2021.12.28 신설)
1. 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액(2021.12.28 신설)

또한 상속으로 인한 취득 중 1가구 1주택을 취득하는 경우 특례를 적용받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

편성웅 · Answer

안녕하세요. 편한세무회계 대표 편성웅 세무사입니다.

답변 드리기에 앞서 몇가시 설명을 드리겠습니다.

1. 10억이 안넘으면 상속세 신고 안해도 되지 않나?
→ 아닙니다. 우선 일괄공제의 금액은 5억원이시고 어머님이 있으시기에 추가로 5억원이 공제되는 것입니다.
상속재산이 10억 원 이하이고 배우자가 있다면 상속세가 과세되지 않으므로 모친(사망자의 배우자)에게 상속을 하지 않더라도 상속세 측면에서는 아무런 문제가 없으나,
상속재산이 많아 상속세가 과세되는 경우에는 모친에게 상속을 하는 경우와 하지 않는 경우 상속세 부담에 있어서 차이가 많이 나게 됩니다.
문제는 상속세신고시에는 사전에 증여한것을 모두 합산하게 됩니다. 문제는 실제로 증여신고를 한것을 기준으로 보는 것이 아닌
피상속인과 상속인과의 계좌이체 내역은 물론 피상속인의 재산가액이 줄어든것도 증여로 보기도 합니다.

그렇기 때문에 상속세 신고를 하지 않는 다면 추후에 이것이 가산되어서 신고 안내문이 날라올 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

2. 취득가액은 감정평가를 받지 않는 다면 기준시가로 결정된다?
상속재산의 평가는 시가인정액으로 계산하게 됩니다. 만약 2년 유사한 아파트의 거래내역이 없을 경우 기준시가로 적용할 수 있지만 그 외의 경우에는 시가로 적용되게 되십니다.
또한 23년 1월 1일부터 상속주택에 대한 취득세의 게산도 시가표준액(기준시가)가 아닌 상증세법과 유사하게 시가 인정액으로 보게 되었으므로
이점 유의하시기 바랍니다.

3. 결론
상속주택에 대해서는
상속주택을 받은 후에 기존 보유주택을 판매하면 비과세 특례를 적용받을 수 있는 상속주택 특례가 있습니다.
그러므로 상속인들간의 제반사정과 미래의 계획에 따라 결과물이 달라지므로
간단하게 답변드릴 수 있는 사항이 아닙니다.

황석현 · Answer

안녕하세요 상속전문 황석현 세무사입니다.
모친 2차 상속까지 고려한다면 현 시점에서 공제금액이 충분할 때 자녀들에게 상속이 이루어지는 것이 낫습니다.
따라서 자녀 3명이 공동으로 상속받는 것이 전체적인 세금을 줄이기 위해 유리하며,
감정평가를 받아 최대한 평가금액을 높게받아 처리하여 (단, 10억 공제 한도 내)
처리하는 것이 현명한 방법입니다. (추후 양도세 고려시)
또한 상속일 전 후 6개월 내 매매사례가격이 없더라도 2년내 매매사례가격이 있는 경우 재산평가위원회에서 취득금액을 높일 수 있습니다.

더 궁금하신 사항이 있으시면 편하게 전화연락 주세요.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

피상속인(고인)의 재산이 위의 내용인 전부인 경우에
위의 어떤 방법 중 각각의 방법은 세금이 동일합니다.
그리고 마지막 질문
[그리고 취득가액은 감정평가를 받지 않는다면 기준시가로 결정되는 것으로 알고 있는데
상속개시일 6개월 이후 매매 상황까지 생각한다면 감정평가를 통해 취득가액을 높게
신고하는게 나은 방법인지도 궁금합니다.]
---> 이부분은 그럴 수 있다는 답변입니다. 다만, 나중에 양도세와 지금의 상속세를
생각할 경우에 전체를 합쳐서 세금이 적게 나오는 시뮬레이션을 짜보는게 좋습니다.
그 결과 감정을 받는게 좋다, 감정을 안받는게 좋다는 해답이 나올 겁니다.
(참고로, 저는 이런 부분에 특화되어 있으니 개별 상담 주시면 계산해 드립니다.)

감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

추창민 · Answer

어머님과 형제들 끼리 상속 협의는 잘되고 계시는지요??

1.어머님 단독 상속을 하시는 경우 어머님이 돌아가셨을 때 똑같이 상속세 문제가 있습니다.
그래서 저의 의견은 이번에 공동 상속으로 하시되 어머니의 상속 지분을 제일 높게 해서 공동상속주택 비과세 특례 혜택을 받으시는 것을 추천 드립니다.

2. 공동상속주택 처분하게 되실 때를 대비하여 감정평가를 통해 취득가액을 높게 잡는 방법도 좋은 방법입니다.

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