자식부모 주택 양도,증여세

Question

오탁근 · Answer

안녕하세요. 세무사 오탁근입니다.

소유권 이전을 하는 방법은 다음과 같습니다.
1. 양도 : 어머님으로부터 돈을 받으셔야 하고 양도소득세가 발생합니다.
2. 일반증여 : 2.7억 상당의 아파트 전체가액에 대해서 증여세가 발생합니다.
3. 부담부증여 : 대출을 승계하는 조건으로 증여를 하시면 대출분에 대해서는 양도세가, 나머지는 증여세가 발생합니다.
4. 저가양도 : 시가보다 낮은 가액으로 양도를 하는 방법입니다.

각 방법에 따라 전체 세부담이 달라집니다.
또한 개인의 상황에 따라 절세 방안이 있으니 개별 상담을 받아보시면 각 방법별 시뮬레이션 결과를 받아보실 수 있습니다.

감사합니다.

김태형 · Answer

안녕하세요 안양, 의왕지역에서 활동하고 있는 김태형 세무사입니다.

매매로 아파트 이전하는 방법과

부담부증여 (대출승계 증여)를 하는 방법 두가지 세액비교와 장단점을 분석하여 의사결정을 하시면 좋을 것 같습니다.

0. 종합적인 과정, 세액 검토 후 의사결정
1. 증여계약서 또는 매매계약서 작성
2, 등기이전(법무사)
3. 양도소득세, 증여세 등 신고 (세무사)

전체적인 과정은 위와 같습니다.

감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

발생되는 비용이라 함은 증여세, 취득세 이런것을 말씀하시는 건가요?
증여로 하고 부담부증여로 한다면 270백만 -100백만 = 170백만
산출되는 증여세는 약24백만원이 됩니다.

증여를 하지 않고 파는 형태라면 양도가 되는데요.
직계존비속간에 원칙적으로 양도는 인정되지 않다는 점도 유의하시기 바랍니다.

감사합니다.

박기중 · Answer

안녕하세요

명의를 이전함에 있어서는 3가지로 진행됩니다.
양도,상속,증여로 나뉘어 지며
자금이 이체되어 유상으로 명의이전시 양도
대가없이 무상으로 명의이전시 - 생전에 주시면 증여 - 사망후 이전시에는 상속으로 나뉘어집니다.

해당 아파트에 대해서 실질에 따라 양도인지 증여인지 파악하여 계산해보시고
증여로 진행할 경우 근저당권이나 임대보증금을 상환하지 않고 증여시에는 부담부증여로 증여+양도가 복합된 구조로 생각하시면 되세요.

해당 부분은 단순해당 자료로만 구분하기는 힘들며
취득가액부터 현재 실거래가및 이외주택보유수에 따라 양도세 증여세 취득세등 여러상황에 따라 판단되오니 반드시 상세하게 자료준비후 상담받으시길 바랍니다.

감사합니다.

-박기중세무회계사무소
대표 박기중세무사-

백기현 · Answer

안녕하세요 납세자의 재산을 지키는 평생파트너
세무회계다솔 서서울점 백기현 세무삽니다.

1. 부담부증여
1) 현재 증여하고자 하는 아파트에 금융부채가 있는 것으로 보아
부담부증여에 해당합니다. 대출금은 증여자의 양도소득이고
나머지 금액은 수증자에게 증여세가 발생합니다.
2) 다만, 수증자가 은행대출을 부담할 수 있는 경제적 능력이 있는지
여부에 따라 전체가 증여로 추정될 수 있습니다.
2. 양도
1) 직계존비속간에 양도는 증여로 추정하되 양수하는 자가 양수하는 금원에
대해 자금조달 및 지급하였다는 것이 명백히 입증된다면 양도로 인정됩니다.
2) 매매가액은 원칙은 시가이나 일부 저가 매매를 하기도 합니다. 이 부분은
구체적으로 언급하기 어려운 점 양해바랍니다.
3. 취득세 : 증여를 통하더라도 취득세 과표는 시가상당액을 기준으로 합니다.
4. 어머니의 나이, 재산 및 부채 현황 등은 모르겠으나 향후 모친의 사망시 상속재산이
되어 상속세가 과세될 수 있으니 이 부분에 대한 검토를 해보셔야 할 것 같습니다.

감사합니다.

이상규 · Answer

안녕하세요,
1. 해당 아파트를 어머님께 매매로 이전할 수 있습니다. 이때에는 매매대금을 이체해야하고, 양도세를 부담해야 합니다.
2. 부담부증여로 이전하는 경우, 증여세와 양도세 세액을 고려하셔야 합니다.
매매/증여 모두 추가적으로 등기로 인한 취득세 부담액도 생각하셔야 합니다.
감사합니다.

김현철 · Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.

22년 3월 2억 7천만원에 구매한 아파트를 어머님께 증여할 경우(무상으로 줄 경우) 증여세 문제가 발생합니다.

만약 대출금(부채)를 포함하여 어머님께 증여할 경우 부담부 증여라고 하여 1억 7천만원은 증여세, 1억원은 양도소득세 신고를 하셔야 합니다.

만약 해당 아파트를 어머님께 파는 형태로 하게 될 경우 양도가액(부모 자식간 양도는 시세에 맞게 시가로 설정해야 함)과 취득가액의 차이만큼의

양도차익에 대하여 양도소득세를 납부하셔야 합니다.

부모 자식간 양도거래는 증여로 추정하지만 실제로 양도한 돈의 흐름과 출처를 입증할 수 있으면 사실로 인정되기도 합니다.

단순히 글로는 예상세액과 해결방법을 설명하기 어려우므로 개별 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.

이시열 · Answer

문의내용 답변드립니다.

어머님께 명의변경 하는 방법은 두가지가 있습니다.

1. 증여의 경우
-이경우 대출까지 함께 넘기실 경우 부담부증여로 봐야 하며 1억원(대출)은 양도소득세로 과세, 2,7억(시가라 가정)-1억원 = (1.7억 -0.5억) × 증여세 세율로 양도세와 증여세 각각 부담하셔야 합니다.

2. 양도의 경우
-특수관계인간 양도세의 경우 양도가액은 시가의 95%~105%이내에서만 양도가액을 산정할 수 있습니다.
이경우에도 양도차익과 비교하여 양도소득세가 과세될 수 있습니다.

-명의변경의 경우 양도가 가장 확실한 방법이나 자금출처의 문제가 발생 할 수 있습니다. 따라서 자금출처에 어려움이 있으시면 증여가 깔끔한 방법이라고 생각됩니다.

문의에 답변이 되었길 바랍니다.

박현우 · Answer

쟁점주택의 현 시점 평가액, 당사자간 경제능력 및 주택수 등 복합적인 사실관계에 따라 양도, 저가양도, 단순증여, 부담부증여 등의 방법을 고려해볼 수 있겠습니다.
어머님께 파는 형태 또한 양도로 취급됩니다. 거래의 유상성 여부에 따라 양도세 또는 증여세가 부과됩니다.

어떠한 형태로 이전하는 것이 유리한지는 보다 자세한 사실관계를 바탕으로 세무대리인과 상의하시는 것을 권해드립니다.

강은수 · Answer

안녕하세요.

어머님에게 드리는것은 무상으로 이전되기 때문에 증여세가 발생되고 또한 증여로 부동산을 취득하므로 취득세가 발생됩니다.

등기이전을 하게되므로 등기수수료 및 증여세 신고를 위한 증여 OR 양도 신고수수료가 발생하게 됩니다.

증여를 할지 양도를 할지 선택에 따라 절차가 조금 상이합니다.

어머님에게 파는 형태라는 게 어떤 것인지는 모르겠으나 대가를 받고 부동산을 이전한 것은 소득세법상 양도에 해당하는 것이기 때문에 동일하게 양도소득세가 발생합니다.

결국 비교할 것은 다른 수수료가 동일하다는 전제하에 증여로 인한 세금과 양도로 인한 세금을 비교해서 세부담을 최소화하면서 이전하는 것을 권해드립니다.

장현섭 · Answer

안녕하세요.

대출이 있는 상황에서 대출을 승계시키며 증여를 하는 방법은 부담부증여입니다.
양도차익이 발생하는 경우에 증여자는 양도소득세 신고, 납부를 해야 하며, 수증자(어머니)는 대출액을 제외한 나머지 주택가격에 대해 증여세를 신고, 납부해야 합니다.
시가의 산정이 가장 중요하며 부담부증여가 아닌 양도로 거래를 하는 경우 시가의 95%수준의 금액에 양도를 하더라도 세무리스크는 발생하지 않습니다.
종합적인 상담이 필요할 것으로 판단됩니다.

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