어머니명의 주거용오피스텔 증여 혹은 매매거래

Question

마승태 · Answer

안녕하세요.
강서구 마곡동 양도소득세 전문세무사 승태세무회계 대표 마승태 세무사입니다.

취득가액과 취득시기를 알 수 없어서 정확한 세금비교가 어렵습니다.

취득가액과 취득시기 알려주시면 답변이 가능합니다.

승태세무회계로 내용 전달주시면 금방 세액계산해드리겠습니다.

답변이 도움 되셨기 바랍니다.

감사합니다.

조재민 · Answer

안녕하세요. 조재민 세무사입니다.
먼저 시세를 6억으로 가정하에 전세가 있는 상태에서 증여를 받으시는 경우
증여세는 2억에 대하여 과세가 되며, 대신 어머니에게 부담부증여로 4억에 대한 양도세가 부과 됩니다.
양도를 하실 경우 직계존비속간 거래의 경우 현재 어머니의 해당 오피스텔 취득가액 및 취득액과
보유중인 주택상황에 따라서 달라지게 됩니다.
자세한 절세방법은 세무사 상담을 통해 가능할 것으로 판단됩니다

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

전세를 끼고 매매하는지 전세를 끼고 증여를 하는지(부담부 증여)에
대한 정보가 없고,
매매계약서를 작성할 경우에는 양도소득세가 부과되는데, 이에 대해서
취득가액에 대한 정보가 없어서 두 대안에 대하여 비교가 불가능합니다.
추가적인 정보가 주어져야 하며,
참고로 직계존비속간 매매(양도)는 증여로 추정을 합니다.

감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

김현철 · Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다

1. 집을 5억원에 양도할 경우

양도가 5억에서 주택을 취득할 때 가액을 차감한 양도차익에 세율을 곱해서 양도소득세를 산정하게 됩니다.
(단 직계존비속간 양도가액의 산정은 시가와 차이나면 국세청에서 거래가액을 부인하고 시가로 세금을 계산하여 고지할 수있습니다

2. 증여를 받을 경우(부담부 증여)

전세 4억원을 포함한 증여를 받는 경우 양도대상가액은 4억원, 증여대상가액은 2억원으로 나뉩니다.

이 경우 양도소득세와 증여세는 오피스텔 취득가액과 사전 증여내역 등에 따라 나뉘며, 증여세와 양도소득세 납세의무가 있습니다.

3. 결론

현재 정보로는 세액을 산출 및 비교할 수가 없으며, 상담의 특성상

정확한 세액의 계산이 어렵습니다.

정보를 참고하는 용도로 활용하시고

실제 세액의 계산은 세무전문가 또는 세무대리인에게 의뢰하시는 것이

좋을 것 같습니다.

장현섭 · Answer

안녕하세요.

부담부증여로 계산하게 된다면 약 2,000만원이 증여세로 계산이 되며,
양도자(어머니)는 양도차익에 대해서 양도소득세를 계산해야 하나 취득가액에 대한 정보가 없으므로 계산에 있어 제한이 있습니다.
증여가 아닌 양도로 계약이 된다면 시세의 95%수준에서 양도가액이 설정되어야 부당행위계산의 부인의 규정에 적용되지 않습니다.

도움이 되셨길 바라겠습니다.

한동진 · Answer

우선 매매사례가액이 6억원인 주택을 5억원에 매도하신다면 저가 증여에는 해당되지 않으나 양도자 분이 시가 5%미만의 거래를 특수관계인과 진행하였으므로 부당행위에 해당되어 양도세가 결국은 시가만큼 진행되고 취득가액은 낮아지니 이는 비교 계산을 해보고 진행하는 것을 권유드립니다.
그리고 이를 판단하기 위해서는 어머님의 취득가액과 보유 거주기간이 기입되면 좀더 정확히 알수 있을듯합니다.
전체적으로 고려해보았을때 가까운 세무사사무실을 방문하여 방문상담 받으시길 권유드립니다.
세액의 차이가 큰 경우로 예상되는 경우에는 이러한 질문에 문답형태의 글로 답변받아 계약을 진행하는 것은 조금 불안정하다 생각됩니다.
감사합니다.

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