세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
89년에 주택을 구매했고, 17년 기존 주택을 허물고 다세대로 신축했습니다(7세대)
그 중 1채는 직접 거주중이고 5채는 주임사 등록, 1채는 주임사 등록하지 않고 임대를 주고 있습니다.
주임사로 등록 된 5채 중 2채를 자녀 2명에게 1채씩 부담부증여하려고 합니다.(주임사 포괄승계)
**취득가액에 필요한 최초 주택을 구매할때의 계약서를 분실한 상태입니다.
- 건물을 신축할때의 건축비가 증여받을 가구의 취득가액에 어떻게 적용되나요?
- 증여, 양도세 상담을 위해 어떤 자료를 준비해야하나요?
-증여가액은 유사거래사례가 없으면 공동주택가격으로 해도 되는건가요? 아니면 감평을 따로 받아야하나요?
장*규 님
조회 : 1008건
답변 : 2건
24.01.24
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오경표 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.01.24
안녕하세요. 세무법인 송정티앤씨 오경표 세무사입니다.
- 건물을 신축할 때의 건축비가 증여 받을 가구의 취득가액에 어떻게 적용되나요?
1.89년도 주택을 매입하시고 17년도에 철거 후 신축하신 경우로서 취득가액을 모르시는 경우에는 환산취득가액을 필요경비로 보아 양도소득세를 계산합니다.
따라서, 위 경우에 취득가액 산식은 다음과 같습니다. -> 채무승계금액 x (2017년도 기준시가 / 2024년도 기준시가) x 채무비율 x 증여하는 호실 기준시가 / 전체 기준시가
2.만약 17년도 신축 건축비를 알고 계신 경우에는, 해당 건축비를 취득가액으로 보아 양도소득세를 계산합니다.(통상적으로 89년도 주택 매입비용은 취득가액에서 제외됩니다)
- 증여, 양도세 상담을 위해 어떤 자료를 준비해야하나요?
부담부증여의 경우 상담 전 준비하실 자료는 다음과 같습니다.
1.부동산에 대한 서류(등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 신축 공사비 영수증, 기준시가 등)
2.본인을 포함한 세대원의 주택 보유 수를 확인할 수 있는 서류
3.증여하려는 호실의 임대차계약서
4.저당권 원리금 상환내역 및 잔액내역서
-증여가액은 유사거래사례가 없으면 공동주택가격으로 해도 되는건가요? 아니면 감평을 따로 받아야하나요?
증여재산가액으로 인정되는 시가의 종류는 다음과 같습니다.(증여일 전 6개월 후 3개월 이내 범위)
1.매매가액
2.감정가액, 수용가액, 경매가액
3.유사매매사례가액(면적,위치 등이 동일한 매물)
위 시가가 없는 경우라야 기준시가(공동주택공시가격)이 증여재산가액으로 인정되는 것입니다.
감사합니다.
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추경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.01.24
해당 부동산의 임대차계약서, 해당 부동산의 등기부등본이 우선 증여재산가액 산정하는 데 필요할 것으로 보입니다.
유사 매매사례가액이 없으나, 월세로 평가한 재산가액, 부채로 평가한 재산가액을 비교해보아야 정확한 재산가액을 산정할 수 있을 것으로 보입니다.
수증자의 취득가액은 증여 당시의 증여재산가액입니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
- 건물의 신축 비용은 취득가액에 직접적으로 반영되지는 않습니다. 신축 건물의 취득 가액은 건물 신축 후 첫 취득 시의 시가로 결정됩니다. 고로 건물을 신축할때의 건축비가 취득가액에 반영되는 것이 아니라, 건물이 신축된 후에 그 건물이 얼마의 가치를 가지는지에 따라 달라집니다.
- 증여, 양도세 상담을 위한 자료로는 개인에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 준비해야 하는 것은 주택 관련 정보(거래 내역, 거래 가격, 건물 상태 등), 받는 사람의 소득, 증여하는 자산의 가치 등이 포함됩니다.
- 증여가액 도출에 있어 유사거래사례가 없다면 공동주택 가격으로 산정해도 되지만, 보다 정확한 증여세 산정을 위해 전문가의 도움을 받거나 감정평가 기관을 통해 감정평가를 받는 것이 좋습니다.
그러나, 구체적인 상황과 개인의 사정에 따라 상이할 수 있으므로 세무사 등 전문가의 상담을 통해 자세한 조언을 받는 것을 권장드립니다.
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