부모님의 명의 아파트 증여 받으려고 합니다.

Question

최지호 · Answer

안녕하세요 최지호 세무사입니다. 부동산매매업/건설업/임대업에 관련된 법인, 개인사업자들을 세무대행을 제공하고 있습니다.
1. 공사 금액은 증여세와 관련이 없습니다. 양도세 때 일부 자본적 지출 금액은 경비인정될 수는 있습니다.
2. 절세 면에서는 부모님의 주택이 1주택이라면 양도하시는 것이 비과세이기 때문에 가장 좋습니다.
하지만 증여를 하시게 되면 증여세와 취득세가 발생합니다. 그 금액이 크기 때문에 현금이 어느정도 확보가 되어있으시다면 저가 양도가 나을 수 있습니다.
3. 증여의 경우에는 5억 기준으로 계산했을 때 증여세는 7700 정도, 취득세는 2000 정도 발생합니다.
하지만 저가 양도의 경우에는 부모님이 1세대 1주택인 경우, 양도세는 없고, 받는 본인의 입장에서는 증여세 없이 취득세만 550 정도 발생합니다.
양수 금액이 필요한데 저가 양도의 경우 30%까지 낮출 수 있기 때문에 안전하게 3.6억 이상의 현금만 있으시면 세팅은 가능합니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.

문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

오경표 · Answer

안녕하세요. 세무법인 송정티앤씨 오경표 세무사입니다.

1. 부모님 명의 아파트
2017년 5월 결혼 후 거주 중 (지금현제) 부부+자녀1
2월 말 노후로 인해 아파트 전체 공사(약1억 예정)
공사 금액도 증여세에 청구 가능한지?
→증여세 계산 시 증여재산가액으로 인정되는 "시가"는 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 수용가액, 매매사례가액, 기준시가 등 순서로 계산합니다.
따라서 원칙적으로는 추후 발생할 공사비용은 증여세 계산과는 무관합니다. 즉, 다른 시가가 없을 경우 아파트의 공시지가가 증여재산가액이 되는 것입니다.
다만, 해당 공사로 인하여 실제 아파트의 재산가치가 상승하였다고 인정될 경우 해당 공사비용도 증여재산가액에 포함될 여지가 있습니다.(조심2022서5067(2022.12.13))

2. 부모님의 아파트를 제가가진 현금 으로 구메 예정
아들 명의?
며느리 명의?
세금을 적게 내는 쪽으로 방향잡을 예정
→현금으로 아파트를 매매하시는 경우에는 증여세가 부과되지 아니하는 것입니다.
다만, 특수관계인 간 시가에 비하여 저가로 매매하신것이 인정될 경우는 그 차액에 대하여 증여세가 과세될 여지가 있으며,
이 경우에는 아들 명의로 매매하시는 것이 직계존속 간 증여공제를 활용할 수 있기 때문에 더 유리합니다.

3. 증여시 세금이 얼마가 나올까요?
→앞서 말씀드린 다양한 제반사정을 파악하여야 증여세 계산이 가능할 것으로 사료됩니다.

추가적인 문의사항이 있으실 경우 답변 주시면 안내 도와드리겠습니다.
감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 공사비를 부담한 금액이 고액이고 그 금액을 실제로 부모님께서 부담해 주셨다면
이부분도 증여는 맞습니다. 다만, 실제로 증여세를 과세할 가능성은 희박해 보입니다.

2. 부모와 자식간에는 원칙적으로 매매가 인정되지 않고 증여로 추정됨에 유의하시기 바랍니다.
다만, 예외도 있습니다.

감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

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