세무 Q&A

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  • Q. 아파트 1채 기존주택을 보유하고 있는데 아버님이 돌아가셔서 아파트1채를 동생과 반반지분으로 상속받을 예정입니다.
    1. 상속받는 주택은 6개월 안에 처분시 양도소득세는 비과세가 맞나요?
    6개월안에 처분시 상속세는 상속받은주택의 실제 매매금액으로 신고해야하는건가요?
    6개월이후에 처분예정이라면 실제매매금액이 아닌 최근매매사례를 기준으로 잡는건가요?
    2. 기존주택과 상속주택중 기존주택을 3년안에 처분해야 양도소득세가 비과세가 되는게 맞나요?
    3년안에 처분하지못할경우 기존주택이 비과세 요건이였음에도 과세를 한다면 기본세율인가요?
    3. 기존주택과 상속주택중 상속주택을 먼저 6개월 이후에 처분할경우 상속주택 (양도가액-취득가액=양도소득세)이런기준으로 생각하면 되는건가요?
    상담받은 세무사가 상속주택은 언제든지 팔아도 양도소득세가 나오지 않는다고 하는데.. 인터넷에서는 상속주택을 먼저 처분할 경우 양도소득세가 발생하는걸로 나와서 도대체가 정확한 사실을 알고싶어서 문의드립니다!!
    윤*회 님
     조회 : 3610건 답변 : 6건 24.03.30
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    김현철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.03.30

    안녕하세요 상속 전문 로원파트너스 김현철세무사입니다.

    1. 상속받은 주택을 6개월 내 처분시 상속주택의 취득가는 실제 매매금액이 됩니다.

    따라서 양도차익이 0이되어 양도소득세 납부세액이 없으나 매매금액이 상속재산가액에 반영됩니다

    2. 네. 기존에 살고 있던 주택을 우선 처분해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. (1주택보유 중이고 1주택을 상속받은 경우)

    3. 상속주택을 우선 처분시 상속주택 양도가액(매매계약서상 금액)에서 상속세 신고시 취득한 취득가액을 뺀 양도차익으로 양도소득세를 계산하는게 맞습니다.

    기존에 어떻게 상담받으셨는지 모르겠는데(질문자분의 상황이 양도소득세가 나오지 않는 상황일 수도 있어 표현에 조심스럽습니다)

    상속주택을 먼저 처분시 양도차익에 대하여 세금을 납부하는 것이 맞습니다

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    김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.03.30

    답변후 1개월 이상 초과된 관계로 답변 삭제합니다.

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    이철안 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.03.30

    1
    네 맞습니다
    양도소득세는 비과세되고
    상속세는 실제매매금액으로 신고하게되며
    6개월 이후 처분시 최근매매사례를 기준으로 잡습니다

    2
    아닙니다
    기존주택을 먼저 처분하는 경우는
    기간제한없이 비과세가 됩니다

    3
    네 맞습니다
    그 기준으로 생각하시면 됩니다


    이철안 세무사
    사무실이 인천에 있습니다


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    고경현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.04.01

    안녕하세요. 고경현 세무사입니다.

    1. 상속재산의 경우 상속개시일 현재 시가로 신고하기 때문에 양도가와 매수가가 동일한 경우 양도소득세가 안나오는 원리입니다.

    2. 상속주택과 기존주택을 보유하고 계시는 경우 1세대 1주택자인 기존주택의 경우엔 상속주택 보유기간과 상관없이 양도시 양도세 비과세를 적용받으실 수 있습니다.

    3. '양도가 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 = 과세표준'으로 가이드를 잡으시지만 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
    기존에 상담받으셨던 세무사님은 상속이후 바로 판매하는 것을 산정하고 설명해주신 것 같습니다.

    감사합니다.

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    박양운 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.04.01

    안녕하세요, 박양운 세무사 입니다. 문의주신 사항에 대해 답변 드립니다.

    1. 상속개시일부터 6개월 이내에 상속받은 주택을 매매 하시는 경우, 해당 매매예정가액으로 상속세 신고를 하신다면 양도시에 양도가액과 취득가액이 같아지기 때문에 양도차액이 발생하지 않아 양도소득세가 발생하지 않게 됩니다.

    2. 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 기존주택을 먼저 양도시에 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 기존주택을 3년 이내에 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있는것은 아닙니다.

    3. 상속주택을 먼저 처분시에는 말씀하신대로 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액이 양도차익이 되고, 이때 취득가액은 상속세 신고시 신고된 가액이 됩니다. 위의 양도차액에서 각종 필요경비와 공제되는 금액을 차감한 후 세율을 곱한 금액이 양도소득세로 납부하실 금액이 됩니다.

    기존에 상담하신 세무사님께서는 아마 상속주택을 상속세 신고시에 평가한 가액으로 팔면 양도소득세가 발생하지 않는다고 말씀하신 것 아닐까 생각됩니다.

    저의 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

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    이정엽 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.04.01

    안녕하세요 이정엽 세무사입니다.

    1. 양도소득세는 안 나오더라도 상속세를 염두하시고 매매를 진행하셔야 합니다.

    6개월안에 매매시 시가가 존재하기 때문에 실제매매금액으로 상속세를 신고하셔야 합니다.

    6개월이후에 처분예정이시면 일반적으로 유사매매사례가액을 적용합니다.

    2. 기존주택 처분기한은 없습니다.

    3. 언제든지 팔아도 양도소득세가 안 나오진 않습니다. 시기에 따라 달라질 수 있습니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

1. 유증으로 취득한 주택을 상속 즉시부터 6개월 이내에 처분할 경우 양도소득세는 부과되지 않습니다. 상속세는 상속 등기일 현재의 시가(대체로 과세기준시가)를 기준으로 계산하여 납부해야 하며, 조심해야 할 것이 6개월이 지나면 주택의 시가(이는 실제 매매가나 최근 매매사례와는 별개입니다)를 기준으로 양도소득세가 재부과 됩니다. 혹시 6개월이 지나 판매를 한다면, 판매가격 - (취득 당시 과세기준 시가 + 공시지가 상승분(취득일 이후 상승한 공시지가))을 양도소득으로 계산하여 분납하는 방식입니다.

2. 기존 주택을 보유한 상태에서 다른 주택를 상속받은 경우에는, 상속받은 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 양도소득세 부담이 없습니다. 이 기간 내에 처분하지 못하면, 기존 주택에 대한 양도소득세 혜택을 잃게되며, 기본 세율로 과세가 됩니다. (2020년 기준 기본 세율은 6~42% 입니다.)

3. 상속한 주택을 먼저 처분하는 경우에도 양도소득세는 발생합니다. 상담받으신 세무사가 말씀하신 내용이 정확하지 않은 것으로 보입니다. 만약 6개월이 지나 그 후에 처분하게 되면, 처분 가격 대비 취득가액이 증가한 만큼, 즉 상속 당시의 시가 대비 판매가격이 증가한만큼 그 증가분에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

조금 복잡한 세금 문제이므로, 가급적 세무사와 상세한 상담을 하시는 것을 추천드립니다. 다만 양도소득세와 상속세는 별개로 계산되기 때문에 이러한 부분을 반드시 숙지하시는 것이 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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