세무 Q&A

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  • Q. 서울 금천구 독산동에 2010.1월에 구입한 오피스텔 한채와 일산동구에 2014.10월경 매입한 아파트 한채가 있습니다.
    둘다 매도 하고 싶은데 제가 생각하는 순서는 오피스텔을 먼저 팔고 다음 아파트를 매매 하면 1주택자로 양도세를 절약할 수 있을거라 생각했는데 인터넷을 찾아 보니 공시지가 1억원 미만과 2020.8 이전 구입한 오피스텔은 주택으로 포함되지 않는다는 내용을 봤습니다.

    그렇다면 제가 아파트를 먼저 매매를 해도 1주택자로 분류가 되어 일반과세자 대상자가 되는건지 아니면 취득할때만 1주택자로 분류 되는것인지 궁금합니다.
    오피스텔은 매도 시 차액이 약 2000 ~ 3000만원 정도고 아파트는 대략 2억 ~ 2억 6000만원 정도의 매도 차익이 발생할 것으로 보입니다.

    절세를 위해 어떤 순서로 매매를 해야 하는지 많은 세무사님들의 답변 부탁드립니다.
    장*수 님
     조회 : 17943건 답변 : 3건 24.04.01
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    박현우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.04.01

    공시가격 1억원 미만 및 2020년 08월 이전 취득한 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는다는 규정은 취득세에 한정됩니다.
    양도소득세의 경우, 공시가격 및 취득시기를 불문하고 상시주거용으로 사용되는 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.

    절세를 위해서는 보유기간이 길고 매매차익이 낮은 오피스텔을 먼저 처분하시는 것을 권해드립니다.

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    이선형 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.04.01

    오피스텔은 주거용으로 사용하는 경우 양도소득세 산정을 위한 계산시 주택수에 합산이 됩니다.

    주택의 비과세요건은 거주자인 1세대가 양도당시 1주택을 소유한 경우로서 2년이상 보유한 주택이어야 합니다.
    (취득당시 조정대상지역은 2년이상의 보유기간 중 2년이상 거주)

    참고하시길 바랍니다.

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    고경현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.04.02

    안녕하세요. 고경현 세무사입니다.

    공시가격 1억원 미만 및 2020년 08월 이전 취득한 오피스텔이 주택수 미포함 규정은 취득세에 한정되어 적용됩니다.

    양도소득세 신고시에는 2주택으로 보기때문에 오피스텔을 양도 후 주택 1채를 양도하셔서 양도소득세 비과세를 적용받으시는게 좋을 것 같습니다.

    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

현재 가진 오피스텔이 공시지가 10억 미만이며, 2020년8월1일 이전에 취득한 것이라면, 그것는 주택에 포함되지 않습니다. 따라서 아파트를 먼저 매도하더라도 1주택자로 인정됩니다.

하지만 중요한 것은 매매 순서가 아니라 양도세 액수에 차이가 있는지입니다.

1. 아파트 먼저 팔 경우
아파트를 먼저 팔 경우, 아파트 매도 후 2년 이내에 오피스텔을 팔면 아파트 매매차익에 대한 양도세율이 6%에서 12% 사이로 적용됩니다. (주택 1채 보유자 과세표준)

2. 오피스텔 먼저 팔 경우
오피스텔을 먼저 팔 경우, 오피스텔 매매차익에 대한 양도세율은 6%~40%이며, 아파트 매매가 이루어지는 시점에서 아파트는 2주택자가 되므로 8%~75%의 양도세율이 적용됩니다.

즉, 1주택자 기준으로 아파트를 먼저 팔면 양도세율이 상대적으로 낮아져 절세 효과를 볼 수 있습니다. 하지만 세금 계산은 매우 복잡하여, 자세한 상담을 원하실 경우에는 세무사에게 문의하시는 것이 좋습니다. 세무사는 세금 문제에 대한 전문적인 지식을 가지고 있으며, 이에 따라 정확한 조세 상담과 최적의 세금 계획을 제공해줄 수 있습니다.

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