세무 Q&A
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Q.
아파트를 2014년에 부부공동명의로 사서 거주하다가, 2020년부터 주재원으로 나가게 되어서, 전세를 준 상태입니다. 현재 아내만 한국으로 귀국해서, 전세가 만기되는 내년에 매매하려고 합니다.
Q1. 공동명의를 아내 단독명의로 변경 시 증여 세금
아파트의 구입가액이 10억정도이고, 현재 시세는 21억~24억 정도 될 것 같습니다.
제가 지금 미국 주재원 신분이어서, 부동산 매매한다면, 미국에도 양도소득세를 내어야 합니다.
그래서 현재 공동명의를 아내 단독명의로 변경해서, 아파트를 매매하는 방안도 고려하고 있습니다.
이 경우 증여세는 현재 시세 절반인 11억에서 부부 증여 한도 6억을 제한 5억의 20%인 1억을 내는 것이 맞나요?
Q3. 단독명의 변경 후 장기보유 특별 공제 혜택 적용 유무
이렇게 단독 명의로 변경 후에 아파트를 매매하더라도, 이전 공동 명의에서 매매하는 것과 동일하게 장기 보유 특별공제 혜택을 받을 수 있나요?
Q4. 단독명의로 매매 후에, 공동명의로 다른 주택 구입 시 문제
이렇게 되면 이것도 또 부부간 증여로 간주해서, 세금을 내게되어아하나요?
이런 경우에 절세할 수 있는 방안이 있을지도 궁금합니다
최*영 님
조회 : 3853건
답변 : 1건
24.04.15
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.04.16
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찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
A1. 증여세의 계산은 맞습니다. 증여 세액은 증여 가액에서 6억 원(부부간)을 제한 한 후 5억 원에 대해 증여세율을 적용합니다. 이때 증여세율은 증여 가액에 따라 단계별로 적용되며, 일반적으로 10%~50%입니다. 주의할 점은 증여세는 증여 당시의 해당 부동산의 공시지가나 실거래가 및 취득가격 등을 참고해 증여 가액을 산정하며, 앞서 언급하신 "현재 시세 절반"이나 부부 간의 증여 한도 등을 적용하지 않을 수도 있다는 점입니다.
A3. 장기보유특별공제 혜택은 취득일로부터 보유기간을 따집니다. 즉, 공동명의에서 단독명의로 변경하는 것은 매매에 영향을 미치지 않습니다. 다만, 이러한 세법 해석이나 적용은 경우에 따라 변경될 수 있으므로 전문가와 상담한 후 결정하는 것이 좋습니다.
A4. 공동명의로 다른 주택을 구입하려면 그 주택에 대한 매매계약을 체결해야 하며, 이때의 매매 대금이 부부간의 증여로 간주될 수 있습니다. 단독명의로 매매한 다음, 공동명의로 다른 주택을 구입하는 방식으로 진행하려면 해당 주택에 대한 매매 대금이 증여가 아닌 대가를 받고 매매한 것으로 인정받을 수 있는 증거를 제공해야 합니다. 이에 대한 세부적인 절차나 방법은 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.
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