세무 Q&A
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Q.
안녕하세요, 오피스텔 관련 문의드립니다.
아파트1채(비과세로 매도원함), 오피스텔 1채(업무용) 보유 시
아파트 1채를 1세대1주택 비과세로 매도하려고 했는데, 오피스텔이 업무용으로 임대중(일반임대사업자등록, 사업자임차인,세금계산서발행,부가세환급) 이더라도 실질(주변 집이 주거용이 많고, 취사시설, 관리비 조사시 주거용으로 판단)이 주거용으로 판단될경우 주택수로 잡힐 위험이 있다고 들었습니다.
그렇다면,
오피스텔을 업무용으로 임대하다가 주거용으로 용도변경후 임대하면 그 시점부터 주택을 1채 취득한 것으로 본다고 알고있습니다. 그것을 이용하여 일시적 2주택 비과세 혜택을 받는것을 생각해보았는데,
오피스텔을 업무용으로 임대하다가 주거용으로 변경(일반임대사업자폐지, 전입신고 임차인 등록)하여 변경시점으로부터 3년 이내 아파트 1채 매도시 비과세를 받을 수 있다고 보이는데,
이때, 위에 적은것과 마찬가지로, 주거용으로 변경하기 전 업무용으로 이용하였으나 실질 주거용으로 판단하여 주택 취득일을 주거용 변경시점이 아닌 업무용 임대 시점으로 보고 일시적2주택 비과세가 적용되지 않을 수도 있을까요?
용도 변경 전의 이용내역까지 세무조사가 들어오나요? (관리비 등 과거 내역)
아파트 양도세 비과세를 받는 것이 중요하여 위와같은 방법이 위험이 있다면 오피스텔을 매도 후 아파트를 매도할 생각을 하고있습니다.
열* 님
조회 : 1472건
답변 : 1건
24.06.09
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.06.09
채택답변
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 실질 주거용으로 판단하여 주택 취득일을 주거용 변경시점이 아닌 업무용 임대 시점으로 보고 일시적2주택 비과세가 적용되지 않을 수도 있을까요?
---> 내용에 따라서는 그럴 가능성도 있습니다.
2.용도 변경 전의 이용내역까지 세무조사가 들어오나요? (관리비 등 과거 내역)
---> 이건 단편적으로 세무조사가 들어오는지를 질문하시는 건 부적절해 보이고, 이에 대하여 아무도 Yes나 No를 답할 수는 없습니다.
다만, 세무조사가 이루어 진다면 용도변경 전의 이용내역을 확인(조사)하는 것은 가능성이 있다고 보여집니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
업무용 오피스텔과 주택 간의 세무적 판단은 관할 국세청에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 국세청이 판단하는 기준에 따라 실질적인 주거용 여부가 결정되는 것은 맞습니다.
일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 비과세 인정 요건에 부합하는지 점검하셔야 합니다. 일시적 2주택 제도의 경우, 소유하던 주택을 처분하고 새로운 주택의 취득을 계획할 때 사용할 수 있는 제도입니다. 이 경우 반드시 처분할 주택은 2년 이상 소유해야 하고, 취득하고자 하는 새 주택은 처분 전에 취득해야 합니다. 또한, 처분 후 2년 내에 취득한 기존 주택을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
오피스텔을 업무용에서 주거용으로 변경한 경우, 변경된 시점이 주택 취득일로 봅니다. 따라서 이 경우 아파트 매매 시 적용이 가능한 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 실질적 상황을 보았을 때, 업무용 오피스텔이 주거용으로 판단될 경우, 오피스텔을 업무용으로 사용하다가 주거용으로 변경하는 것이 실질적으로 주택 취득일로 인정되지 않을 수도 있습니다. 그리고 세무조사가 들어올 경우 용도 변경 전 이용내역까지 조사될 수 있습니다.
따라서, 위의 상황을 고려할 때, 안전하게 가기 위해서는 오피스텔을 먼저 매도하고 아파트를 매도하는 것이 좋을 수 있습니다.
세무 상담을 받으면서 위와 같은 부분에 대해 충분히 고려하시는 것이 좋을 것 같습니다.
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