세무 Q&A

자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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  • Q. 안녕하세요,
    현재 여자친구와 결혼 전에 주택 매매 계약 예정이고 공동명의로 하고자 하여 두가지 시나리오를 작성해 보았으며, 혹시 잘못된 부분이 있다면 정정해주시면 정말 감사드리겠습니다.

    1. 주택 매매 계획
    주택 가격 : 85,000만원
    남자 자본 : 26,000만원
    여자 자본* : 5,000만원 + 13,000만원
    (*) 5,000만원은 가용현금, 13,000만원은 여자친구가 현재 거주 중인 집 전세 보증금으로 내년 반환 시 해당 금액만큼 주택담보대출 상환 예정(즉, 5,000만원은 주택 매매에 바로 사용 가능하나 13,000만원은 불가능)
    나머지는 주택담보대출 예정

    참고로 둘 다 무주택자입니다.

    2. 고민 사항
    <시나리오 1. 단독명의로 매매, 결혼 후 지분 증여하여 공동명의 전환>
    - 공동명의 전환 전까지는 여자친구 돈에 대해 차용증 작성 필요
    - 공동 전환 시 부부는 10년 간 6억까지 증여세 면제되므로, 증여취득세(취득세3.5%+지방세0.3%)만 발생

    [공동명의 관련 예상 세금]
    . 증여취득세 : 85,000만원 * (지분 50%) * (세율3.8%) = 1,615만원

    <시나리오 2. 매매계약부터 공동명의로 계약>
    - 각자의 자본금 만큼 지분율 배분
    - 대출도 함께 받으러 가는 등 불편한 점 있음
    - 여자친구의 현재 가용현금은 5,000만원
    - 그러므로 여자친구의 주택소유권에 대한 지분율은 5,000/85,000=5.9%에 불과하며, 그러므로 추후 다시 증여 필요

    [공동명의 관련 예상 세금]
    . 매매 이후 13,000만원(여자친구 기존 전세보증금) 유상증여(?) 시 증여취득세 : 13,000 * (세율 3.8%) = 494만원(유상증여?이므로 증여세는 발생하지 않음)
    . 결혼 이후 추가 지분율 증여 시 증여취득세 : {85,000*(지분 50%) -(이미 납입한 금액 5,000+13,000)} *3.8% = 931만원
    합계 494+931=1,425만원

    긴 글 읽어주셔서 감사합니다
    이*율 님
     조회 : 3210건 답변 : 1건 24.06.13
  • 세무사 프로필 이미지

    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.06.13

    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    1. 대출도 공동으로 하실 건가요?
    2. 공동(50%)으로 한다면 취득자금도 50, 부채도 50%를 잘 맞추시기 바랍니다.
    3. 시나리오2의[러므로 여자친구의 주택소유권에 대한 지분율은 5,000/85,000=5.9%에 불과하며, 그러므로 추후 다시 증여 필요]
    ---> 이부분 추후 다시 증여 필요가 아니라, 50% 등기하는 시점에 자금출처가 있어야 할 것입니ㅏㄷ.
    주택취득자금조달및 입주계획서를 각자 작성할 수 있을 정도로 자금출처가 각자에게서 나와야 할 것입니다.
    4. ) 유상증여(?) 시 증여취득세 :---> 증여라는 말자체가 [그냥 줌, 공짜, 무상 이전]을 말하므로 유상증여라는 말은 성립하지 않습니다.
    유상으로 넘기는 것은 매도, 매각, 양도 라는 표현을 합니다.

    감사합니다.

    (글 채택 부탁드립니다.)

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

안녕하세요, 고객님. 먼저 결혼 준비 중인 제안을 축하드리며, 공동명의를 고려하시는 것은 매우 현명한 선택입니다. 주택매매를 통해 고민하고 계시는 사항들에 대해 간단히 답변드리겠습니다.

1. 고객님이 제시하신 두 가지 시나리오 중, 증여세와 증여취득세 면제 조건 등을 고려했을 때 상대방에게 증여를 하는 것이 세금상에 더 유리합니다. 실제로 공동명의로 하시게 되면 불필요한 세금을 내야할 수도 있습니다.
2. 따라서 시나리오 1이 좀 더 경제적으로 이점을 보일 수 있습니다. 단독명의로 집을 산 후, 결혼식이 끝나고 부부가 되면 10년동안 6억까지 증여세가 면제됩니다.
3. 단, 주택담보대출의 경우 보통 세대주에게 신청하게 되는데, 여기서 세대주는 주택등기부에 이름이 가장 먼저 올라가는 사람을 말합니다. 따라서 대출도 그 사람의 명의로 이루어집니다. 여자친구와 합산하여 대출을 받는 것은 일반이 아니라서 클리어하게 구분하는 것이 좋습니다.

위의 내용을 참고로 실제로 집을 사실때 세부 사항은 담당 변호사나 세무사와 상의하시는 것을 추천드립니다. 많은 부분을 고려하셔야 하는 상황이지만, 충분히 잘 해내실 수 있을 것 같습니다. 모든 준비가 순조롭게 진행되길 바랍니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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