분양권 형제자매 양도시

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 오피스텔 분양권 관련하여 아래와 같이 답변을 정리해 보았습니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

○ 분양권 관련 구분 : 분양권은 소득세법 제88조 제10호에서 구분하고 있는 주택을 공급받는 자로 선정된 지위에 해당하는 분양권과 해당 분양권에 해당하지는 않지만 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에서 정하고 있는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하는 분양권으로 구분
가. 주택을 공급받는 자로 선정된 지위 : 소득세법 제104조에 따라서 보유기간이 1년 미만시 70% 세율 및 2년 미만시 60%의 세율이 적용됩니다.
나. 부동산을 취득할 수 있는 권리 : 오피스텔은 원칙적으로 거주 목적이 아닌 관계로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위에 해당하지는 않지만 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며 소득세법 제104조 제1항 제1호, 제2호와 제3호에 따라서 일반세율, 1년이상 2년 미만시 40% 및 1년 미만시 50% 세율이 적용됩니다.

○ 질문 사항에 대한 답변
1. 위와같이 양도시 a,b사이에 오고가는 돈이 없으므로 따로 발생하는 세금이 없는 것이 맞나요?
[답변] 특수관계에 해당하지만 '부동산을 취득할 수 있는 권리'인 오피스텔 분양권을 시가에 따라 거래를 했고 양도차익이 마이너스로 발생하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 특수관계인 간의 거래에 해당한 관계로 거래 가액이 시가라는 사실을 증명할 수 있는 증빙을 갖추고 계약서 작성 등을 통해서 진행하셔야 할 것으로 판단됩니다.

2. b가 양도받은 분양권 취득시, 양도금액(7.2억)에서 부가세 제외한 금액 기준으로 취득세가 발생하나요? (a가 취득할 경우보다 취득세가 줄어드는 것인지)
[답변] 분양권은 취득세 과세 대상이 아니고 분양권에 의해서 오피스텔을 취득시에 취득세를 부담하시게 됩니다. 오피스텔이 완공되어 취득하게 되는 경우에는 지방세법 제10조의3 제1항에 따라서 취득당시가액이 취득세 과세표준으로 적용되며 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급했거나 지급해야할 일체의 비용이 됩니다.

○ 지방세법 제10조의3 제1항
① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 각 호의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다. <개정 2023. 12. 29.>
1. 납세의무자
2. 「신탁법」에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자
3. 그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 대통령령으로 정하는 자

○ 지방세법 시행령 제18조 (사실상취득가격의 범위 등)
① 법 제10조의3제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 사실상취득가격에 포함하지 않는다. <개정 2021. 12. 31.>
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

3. b가 2년후 매도시 7.2->7.5억이 된 것으로 보아 0.3억 차익에 대한 양도세가 발생하는 게 맞나요? (분양권 원금액 기준이 아닌 양도받은 금액 기준으로 보는게 맞는지)
[답변] 오피스텔 완공이전에 '부동산을 취득할 수 있는 권리' 상태에 있는 분양권을 양도하는 경우에 필요경비에 반영되는 취득가액은 해당 권리 취득시 실지 거래가액이 반영됩니다. 결론적으로 0.3억이 양도차익이 되며 2년이상이 지났다면 일반 세율이 적용될 수 있습니다.

4. b가 1주거용오피스텔 임대+ 1업무용오피스텔 임대 할 경우, 용도가 다르므로 종부세 부과x, 종소세는 업무용오피스텔만 고려하면 되는 게 맞나요?(1주택자 12억이하 주택에 대해 주택임대소득 비과세이므로)
[답변] 종합부동산세는 1. 주택분 재산세가 부과되는 주택과 2. 토지에 대해서 부과되며 주택의 경우 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱한 금액이 12억원이하라면 과세되지 않습니다. 업무용 오피스텔은 주택분 재산세 부과대상이 아닌 관계로 종합부동산세 과세 대상에 해당하지 않습니다.

또한, 종합소득세 관련해서도 소득세법 제12조 (비과세소득) 제2호 나목에 따라서 1개의 주택을 소유하는 경우에 해당한다면 해당 주택 임대소득은 소득세법상 비과세 소득에 해당합니다. 다만, 업무용 오피스텔은 부가가치세법상 과세 대상 용역의 공급에 해당하는 관계로 사업자등록을 해야 하며 또한 해당 임대 소득에 대해서는 종합소득세 신고 및 납부를 하셔야 합니다.

아무튼 관련 내용을 간략하게 정리해 보았습니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

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