세무 Q&A

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  • Q. 최초 매수시 공동 명의 (50%씩)로 소유하고 있던 부동산(2019년 11월 구입)을 이혼 전인 2022년 4월에 제 명의 100%로 바꾸었습니다. (등기부등본상 증여)

    이런 경우 아파트가 6억 이하라면 매도 후 양도소득세가 발생하는지 궁금합니다.
    구입 당시보다 2억원 차익이 발생한다면 양도세는 어떻게 되나요?
    이*우 님
     조회 : 1403건 답변 : 2건 24.06.20
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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.06.20

    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    이건 배우자간 증여재산에 대한 이월과세 규정이 적용됩니다.
    즉, 배우자에게 증여하고 그로부터 10년이내에 매각을 하게된다면 당초 배우자가
    취득한 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하게 되는데 이렇게 되면 취득가액이
    낮아져셔 양도소득세가 많이 발생합니다.
    구체적으로 어떤지먼, 얼마구입 이런 상세한 내용이 없어 개략적인 내용밖에는 답변을
    드릴 수 없습니다.

    감사합니다.

    (글 채택 부탁드립니다.)

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    김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.06.21

    안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

    문의하신 사항 관련하여 공유해주신 정보만으로 사실관계를 명확하게 구분할 수 없는 관계로 1세대 1주택 비과세 적용 가능 여부를 판단할 수 없습니다.

    결론적으로 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없는 경우에는 최초 구입시 본인 명의 구입한 주택 지분과 2022년 4월 증여로 취득하신 주택 지분에 대해서 구분하여 양도소득세를 계산해야 합니다.

    1. 최초 구입시 본인 명의 50% 지분
    - 1세대 1주택 적용이 되지 않는 경우라면 2019년 최초 취득후 양도하는 시점까지의 기간에 대해서 장비보유특별 공제액 ( 4년 이상 : 2019년 11월 ~ 2024년 6월 ) 8%가 적용되며 양도차익 1억원의 나머지 92%인 92백만원이 양도소득금액(물론, 자본적지출액이나 양도비용이 있으면 차감해야 하지만 별도의 언급이 없는 관계로 해당 내역을 고려하지 않았습니다)이 됩니다.

    2. 2022년 4월 증여받은 50% 지분
    - 소득세법 제97조의2 (양도소득의 필요경비 계산 특례) 제1항 규정에 따라서 증여자인 이혼전 배우자분의 취득시기와 취득금액이 적용될 수 있습니다. 다만, 해당 규정을 적용해서 계산된 결정세액이 해당 규정을 적용하지 않은 결정세액보다 작게 계산된다면 해당 규정은 적용되지 않습니다.
    - 특례 (소득세법 제97조의2) 적용시 결정세액 : 증여자의 취득시기와 취득가액을 적용하게 되면 양도차익이 92백만원이 계산되고 일반 세율을 적용하여 처음부터 본인 명의분 50%와 합산하여 기본공제액 2.5백만원을 차감하게 되면 과세표준이 181.5백만원이 계산되고 결정세액이 49,030,000원이 계산됩니다.
    - 특례 적용하지 않는 경우 결정세액 : 양도차익 1억원에서 장기보유특별공제액은 적용되지 않는 관계로 (2년 보유) 처음부터 본인 명의분 50%와 합산시 양도소득금액은 192백만원으로 계산되며 기본공제 2.5백만원을 차감하면 과세표준은 189.5백만원이 계산되어 결정세액이 52,070,000원이 계산되는 관계로 동 경우에는 특례를 적용되지 않습니다.

    1세대 1주택 적용 여부에 판단을 할 수 있는 정보가 없는 관계로 1세대 1주택 적용 가능 여부를 배제하고 계산했습니다. 1세대 1주택 적용 여부를 판단하기 위해서는 다음 정보를 확인해야 합니다.
    (1) 현재 1세대 구성원(동일한 소득 원천으로 생계를 같이 하는 가족)에 대한 정보와 본인 포함한 구성원들의 주택 보유 상황
    (2) 검토를 하고 있는 아파트의 위치 정보 : 대전시의 경우 2020년 6월 19일에 조정대상지역으로 선정되었고 2022년 9월 26일에 조정대상지역이 해제되었습니다. 본인 명의 주택 지분은 조정대상 지역 선정 전에 취득을 하신 관계로 조정대상지역에 대한 2년 이상 거주 요건을 적용되지 않지만 증여로 받은 나머지 50% 지분은 2022년 4월에 증여 취득을 하신 관계로 조정대상 지역의 주택 취득이 적용되어 2년 이상 보유와 2년 이상 거주 요건이 적용되어 1세대 1주택 적용여부가 검토됩니다.

    아무튼 관련 사항에 대해서 간략하게 검토를 해 보았습니다만 사실 관계에 대한 정보 부족으로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않는다는 것을 전제로 간단하게 계산해 보았습니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

부동산 양도소득세의 경우 세무상 취득시기, 보유기간, 매도금액 등 다양한 요소를 고려하여 계산됩니다. 조사해본 바로는 이혼 전 본인의 명의로 100%로 증여 받은 것이라면 이는 세무상 취득으로 인정되며, 그 취득 시점이 곧 양도세 계산의 기준시점이 됩니다.

즉, 이 경우 2022년 4월 취득으로부터 아파트를 보유하고 있으며, 이는 1년 미만의 짧은 보유기간으로 판단됩니다. 따라서 현재 아파트를 매도하면 보유기간에 따른 양도세 공제 혜택이 적용되지 않습니다.

그리고 말씀하신 "아파트가 6억 이하"라는 조건은 보유기간이 2년 이상인 주택에 대해 해당됩니다.

따라서, 2억원이 거래차익이라면 이에 대한 양도소득세가 발생하게 됩니다.



세액의 정확한 계산은 다양한 조건(표준공제 적용 여부, 공제대상 증빙서류 존재 여부 등)에 따라 달라지므로 구체적인 금액을 알려드리는 것은 어렵습니다. 이에 대한 구체적인 자문을 원하신다면 세무사 등에게 문의하시는 것이 좋을 것 같습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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