• Q.
  증여세 부모님 주택담보대출 대신 상환시 증여세 관련 질문드립니다.
  안녕하세요.
  
  현재 어머니 명의로 된 빌라에 함께 거주 중이고, 어머니 명의로 주택담보대출을 받아 상환 하고 있었는데요.
  
  어머니께서 뇌경색으로 재활병원에 입원하게 되셔서, 앞으로의 경제 활동이 어렵게 되었습니다.
  
  30년 담보에 오늘을 기준으로 67회째 상환 하였으며, 현재 남은 원금은 약 1억 5천만원 입니다.
  
  어머니의 주택담보대출을 승계해서 앞으로 제가 갚아 나가려고 했는데, 제 개인 대출 및 할부로 인해 승계는 어렵다고 하더라구요.
  
  그래서 매월 어머니 계좌에 제가 주택담보대출 상환금을 이체하는 방법으로 갚아 나가려고 하는데요..
  
  나중에 어머니께서 빌라를 저에게 주신다고 하셨는데, 얕은 지식으로 알아보니 어머니께 빌라를 받을 때 증여세가 부과된다고 하더라구요.
  
  주변 지인들 말로는 어머니의 주택담보대출을 대신 상환했다는 내역을 기록해 놓으면, 나중에 빌라를 넘겨 받을때 증여세 감면을 받을 수 있다고 들었습니다.
  
  이게 사실이라면 어떤식으로 대신 상환했다는 내역을 기록해 놓아야 효력이 있는지 질문 드려봅니다.
  
  혹시나 위의 방법이 잘못된 것이라면, 증여세 감면이 가능한 방법이 있다면.. 알려주시면 정말 감사 드리겠습니다.
  
  긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
  
  소*철 님
  조회 : 3726건 답변 : 1건 24.06.25 즐겨찾기
• 세무사 프로필 이미지

  김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.06.26

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  안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
  
  문의하신 사항 관련하여 우선 선생님의 어머님께서 현재 민법 제9조나 제12조 등에 해당하는 지 여부에 따라서 선생님과 어머님께서 의사(계약 행위)에 대한 효력이 인정될 수 있는지 여부가 결정될 수 있을 것으로 판단됩니다.
  
  ○ 민법 제9조 (성년후견개시의 심판)
  ① 가정법원은 질병, 장애, 노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 사람에 대하여 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 미성년후견인, 미성년후견감독인, 한정후견인, 한정후견감독인, 특정후견인, 특정후견감독인, 검사 또는 지방자치단체의 장의 청구에 의하여 성년후견개시의 심판을 한다.
  ② 가정법원은 성년후견개시의 심판을 할 때 본인의 의사를 고려하여야 한다.
  
  ● 검토 사항
  - 현재 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 상태라면 성년후견인을 선임하여 성년후견인이 피성년후견인의 법정대리인이 되어, 선량한 관리자의 주의로써 피성년 후견인의 재산을 관리하고 그 재산에 관한 법률행위에 대하여 피후견인을 대리할 수 있습니다. 또한, 정신적 제약의 정도에 따라서 한정후견인 혹은 특정후견인 규정이 별도로 있습니다.
  - 물론, 성년후견인 등의 대상이 아닐 정도로 정신적 제약이 없다면 말씀하신 바와 같이 어머님과 선생님간의 계약이 실제 존재한다면 해당 계약에 대한 효력은 인정받으실 수 있으실 것으로 생각됩니다.
  
  선생님의 어머님이 후견대상이 아니라면 선생님께서는 기간 경과에 따라서 계속적으로 발생하고 있는 이자를 대납하는 경우 선생님의 어머님께서는 이자금액에 대해서 선생님께서 최초로 이자를 대납하신 날부터 이후 10년간 부담한 누적 금액이 5천만원을 초과하게 되면 초과분에 대해서는 증여세를 부담해야 하게 되는 관계로 해당 금액에 대해서는 어머님께 무상으로 지급하는 것으로 처리를 하지 마시고 금전소비대차(자금대여)를 하는 것으로 별도의 계약서를 작성하고 계좌 이체 등에 대한 증빙을 갖추시면 어머님께서는 해당 금액에 대해 선생님께 채무를 지고 있는 것으로 인정받을 수 있습니다. (가능하면 공증사무소에서 확정일자를 확인받으시는 것도 검토하시기 바랍니다. 확정일자 관련 수수료는 얼마되지 않습니다.)
  
  추후 언급하신 빌라에 대한 증여나 상속이 발생하게 되는 경우 어머님과 선생님간 채무에 대해 증여시에는 증여계약서에 관련 내용을 반영하여 실제 증여재산가액을 하향 조정이 가능하고 또한 상속이 발생하는 경우에는 피상속인(어머님)의 채무로 상속세 과세가액에서 차감이 가능할 것으로 생각됩니다.
  
  다만, 공유해주신 정보를 고려해보면 선생님께서 대상이 되는 빌라를 증여로 인수하게 되는 경우, 주택담보대출을 제공하고 있는 금융기관(채권자)가 채무 인수에 대해서 거절을 하고 있는 것으로 이해됩니다. 동 사항에 대해서 채권자인 금융기관에 증여로 빌라에 대한 소유권이전을 할 계획 및 소유권이전시 주택담보대출에 대한 승계에 대해서 다시 한번 문의를 해 보시기 바랍니다.
  
  빌라에 대한 증여시 빌라에 대한 시세가액에서 채무 인수분을 차감한 금액이 증여재산가액이 되며 채무 인수분에 대해서는 어머님께서 선생님께 유상으로 양도한 것으로 보는 부담부증여가 적용됩니다. 공유하신 정보를 고려해보면 1억5천만원이 유상양도가액에 해당하며 [ 취득가액 x 1억5천 / 빌라의 현재 시세가액 ]로 계산되는 금액이 유상양도분에 대한 조정된 취득가액으로 1억5천만원에서 조정된 취득가액을 차감한 금액이 양도차익이 되며 해당 금액에 대해서는 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 물론, 어머님이 별도의 세대를 구성하고 계시고 1세대 1주택이며 조정대상지역에 대한 저촉을 받지 않는 경우라면 2년 보유 요건만 충족하시면 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 있습니다. 어머님께서 별도의 세대로 구성되지 않은 상태 (생계에 대한 자금원천이 선생님께서 지급하고 계시다면 실질적으로 별도의 세대로 보지 않을 수 있습니다.)라면 생계를 실질적으로 같이하고 있는 가족과 동일 세대에 해당하게 되는 관계로 실제 세대가 보유하고 있는 주택수가 1주택이어야 합니다.
  
  ○ 증여재산가액 = 빌라의 시세가액 - 이자 대납에 대한 어머님의 채무 - 1억 5천
  ○ 양도차익 (양도소득세 과세대상 ) = 1억 5천 + 이자대납분 - [ 빌라의 최초 취득가액 x (1억 5천+이자대납분) / 빌라의 시세가액 ]
  
  아무튼 내용을 간단하게 정리해 보았습니다. 참고만 하시기 바라며, 해당 사항에 대해서는 거주지 인근의 세무사 사무실을 방문하여 상담을 받아 보시는 것도 적절하다고 판단됩니다.

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