안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
문의하신 주택 보유수는 지방세법 제10조의 7 (취득의 시기)와 동법 시행령 제20조 (취득의 시기 등)에서 정하고 있는 취득 시기에 보유하고 있는 주택수를 기준으로 판정을 하게 되어 있습니다.
[ 취득시기 ]
○ 지방세법 제10조의 7
제10조의2부터 제10조의6까지의 규정을 적용하는 경우 취득물건의 취득유형별 취득시기 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령(지방세법 시행령 제20조 제2항)으로 정한다
○ 지방세법 시행령 제20조 제2항
유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.
▶ 정리 : 원칙적으로 사실상의 잔금지급일이 취득시기가 되며 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔급지급일이 취득시기가 됩니다.
[ 취득세 과세 대상 주택 ]
지방세법 제11조 제1항 제8호에서는 주택을 다음과 같이 정하고 있습니다.
○ 지방세법 제11조 제1항 제8호
「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재
{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}
된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.
▶ 정리 : 원칙적으로 건축물대장 ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 등기부에 주택으로 기재되었거나 건축허가나 신고없이 건축이 가능했던 주택으로 건축물대장에 기재되지 않은 경우도 그 건축물과 부속토지를 주택으로 구분하고 있습니다.
[ 적용 세율 산정을 위한 주택수 ]
주택수 산정에 대해서는 지방세법 제13조의3와 지방세법 시행령 제28조의4에서 다음과 같이 정하고 있습니다.
○ 지방세법 제13조의3(주택 수의 판단 범위)
제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.
1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.
2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]
는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.
3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.
4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.(주택에 대한 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택으로 반영하여 주택수에 가산)
○ 지방세법 시행령 제28조의4 (주택 수의 산정방법)
① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호(1세대 다주택에 대한 중과세)를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
② 제1항 전단에도 불구하고 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호(1세대 다주택에 대한 중과세)를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 취득하는 경우 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 제외하고 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다.
1. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받은 신축 주택을 같은 기간 내에 최초로 유상승계취득하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
가. 「주택법 시행령」 제2조제3호에 따른 다가구주택
(「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택으로 한정한다. 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다),
같은 영 제3조 제1항 제2호에 따른 연립주택
(이하 이 조에서 “연립주택”이라 한다),
같은 항 제3호에 따른 다세대주택(이하 이 조에서 “다세대주택”이라 한다) 또는
주택법」 제2조 제20호에 따른 도시형 생활주택(이하 이 조에서 “도시형 생활주택”이라 한다) 중 어느 하나에 해당할 것
나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것
2. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 유상승계취득하는 주택(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 같은 법 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 가목에 해당하는 주택을 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 매각ㆍ증여하는 경우나 같은 조 제4항 각 호의 경우가 아닌 사유로 같은 법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 해당 주택은 본문에 따른 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택에서 제외한다.
가. 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 또는 도시형 생활주택 중 어느 하나에 해당할 것
나. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것
다. 임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 같은 조에 따라 임대사업자로 등록하고 그 주택을 임대주택으로 등록할 것
3. 「주택법」 제54조제1항에 따른 사업주체가 같은 법 제49조에 따른 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받은 후 분양되지 않은 아파트를 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 최초로 유상승계취득하는 아파트로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 아파트
가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에 있을 것
나. 전용면적 85제곱미터 이하이고 취득당시가액이 6억원 이하일 것
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 동시에 2개 이상 취득하는 경우에는 납세의무자가 정하는 바에 따라 순차적으로 취득하는 것으로 본다. <개정 2024. 3. 26.>
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1세대 내에서 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 것으로 본다. <개정 2024. 3. 26.>
⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다. <개정 2024. 3. 26.>
1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람
⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다. <개정 2023. 3. 14., 2024. 3. 26.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택(재개발 지역 지정 지역외에서 시가표준액 1억원 이하 주택)으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택
나. 제28조의2 제3호 (노인복지주택)ㆍ제5호 (공공지원민간임대주택으로 요건충족)ㆍ제6호 (가정 어린이집 운용 취득주택 : 요건있음) 및 제12호(사원 임대용 취득주택: 요건있음)에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택
다. 제28조의2 제4호(문화재 주택)에 해당하는 주택
라. 제28조의2 제8호 (공익사업등을 위해 멸실 목적 취득주택)및 제9호(미분양으로 공사대금으로 취득하는 주택 : 요건있음)에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.
마. 제28조의2 제11호(요건충족 농어촌 주택)에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호 다목의 요건을 충족하는 주택
2. 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.
3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔
4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔
5. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지
6. 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택
7. 제2항 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 주택
8. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받은 신축 오피스텔을 같은 기간 내에 최초로 유상승계취득하는 오피스텔로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하에 해당하는 오피스텔
9. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 유상승계취득하는 오피스텔(신축 후 최초로 유상승계취득한 오피스텔은 제외한다)로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 오피스텔. 다만, 임대사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따른 임대의무기간에 가목에 해당하는 오피스텔을 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 매각ㆍ증여하는 경우나 같은 조 제4항 각 호의 경우가 아닌 사유로 같은 법 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우 해당 오피스텔은 본문에 따른 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 오피스텔에서 제외한다.
가. 전용면적이 60제곱미터 이하이고 취득당시가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 소재하는 경우에는 6억원으로 한다) 이하일 것
나. 임대사업자가 해당 오피스텔을 취득한 날부터 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 임대사업자가 아닌 자가 해당 오피스텔을 취득한 날부터 60일 이내에 같은 조에 따라 임대사업자로 등록하고 그 오피스텔을 임대주택으로 등록할 것
▶ 정리 : 1. 신탁된 주택은 위탁자의 주택수에 반영, 2. 조합원입주권, 3. 주택분양권 및 4. 주택에 대한 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택수에 가산됩니다. 다만, 지방세법 시행령 제28조의4에서는 주택수 산정에 배제하는 대상 주택을 열거하고 있습니다. 보유하고 있는 주택들이 열거된 주택수 산정에서 배제되는 지 여부에 대해서는 각 주택에 대해서 개별적으로 따져봐야 합니다.
[ 사례에 대한 검토 ]
예를 들어서 언급하신 주택에 대해서는
○ 2024년 6월 1일 : 1억 이상 주택 2채 주택분 재산세 납부
1억 이상이 시가표준액을 의미하는지 아니면 시가를 의미하는지 여부에 따라서 판단이 다르게 될 수 있을 것으로 생각됩니다. 1억원이 시가표준액이라면 주택수 산정 배제 대상을 열거하고 있는 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목 대상인 시가표준액 1억원 이하에 해당하지 않는다고 판단되며 또한 다른 특별한 정보가 없는 관계로 주택수 산정에 2채가 추가될 것으로 생각됩니다.
○ 2024년 7월 29일 : 오피스텔은 주택에 대한 재산세가 부과된다는 정보만 공유한 관계로 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제4호에 해당되는지 여부를 판정할 수 없습니다. 시가표준액이 1억원을 초과한 경우라면 주택수 산정에 포함될 것으로 예상됩니다.
○ 2024년 8월 10일 : 위에서 언급한 주택과 오피스텔이 주택수 산정에 포함된다면 2024년 8월 10일 현재 총 3채의 주택을 보유하고 계신 상태에서 추가적으로 1채를 매수하는 것으로 이해됩니다. 다만, 신규 취득 주택이 지방세법 시행령 제28조의4 제2항에서 열거하고 있는 주택에 해당하는지 여부를 확인해봐야 할 것으로 보이며 해당 조항에서 열거하고 있는 주택에 해당한다면 주택수 산정에 배제되어 3채가 적용되며 그렇지 않은 경우에는 4채 보유에 해당하게 될 것으로 판단됩니다.
아무튼 위에서 공유드린 관련 규정을 조심스럽게 살펴보시고 주택수 산정을 해보시기 바랍니다.