재개발 지역 입주권 관련 문의

Question

오종석 · Answer

안녕하세요

1. 추가 제공된 59제곱미터 아파트 외의 주택은 처분 가능합니다. 단 준공 전에는 둘 중 하나만의 처분은 금지되어 있습니다.
2. 조합원입주권 상태에서 취득한 경우 준공이후(사용승인일) 2년 경과되어야 일반세율이 적용됩니다.

감사합니다.

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

질문 내용에 대해서는 다음과 같이 답변을 정리해 볼 수 있습니다.

○ 도시정비법 제39조 (조합원의 자격 등) 
② 「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

▶ 정리 : 도시정비법 제39조 제2항에서는 투기과열지구에 해당하는 경우에 해당 조항의 각호 (1호~7호)에 해당하는 경우이외에는 "관리처분계획의 인가후 재개발 대상이 되는 건축물 또는 토지의 양수한자"에 대해서 조합원 자격 취득을 제한하고 있습니다. 대구광역시의 경우,  수성구만 2017년 투기과열지구로 지정되었었고, 2022년 7월 5일 투기과열지구에서 해제되어있습니다. 투기과열지구에 해당하지 않는다면 조합원 자격에 해당하는 '조합원입주권'의 양수가 제한되지 않는다고 보시면 무리가 없다고 판단됩니다.

○ 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) 
① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. 
...중략...
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
....중략...
라. 제74조 제1항 제5호(사업시행계획 인가 고시일을 기준으로한 가격)에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 
다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

▶ 정리 : 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목의 규정 내용이 '재개발 조합 정관'에 그대로 반영되어 있는 것으로 이해됩니다. 2개의 조합원입주권중 60 제곱미터 이하인 59 제곱미터 (m^2)에 해당하는 주택입주권이 주택으로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 이전고시일의 다음날부터 3년이 지난 이후에 전매가 가능하게 됩니다.

아울러 두번째 질문 내용에 대해서는 첫번째 질문과 상이한 내용으로 이해되는 관계로 소득세법에서 정하고 있는 원칙적인 내용으로 아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다. 
○ 소득세법 제104조 제1항 
 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (토지 · 건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산)  : 제55조 제1항에 따른 세율 (분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60) 
[비고] 제55조 제1항에 따른 세율 : 종합소득세 기본세율 
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 (토지 · 건물, 부동산에 관한 권리) 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 40
[ 주택 (이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다),  조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60 ]
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 (토지 · 건물, 부동산에 관한 권리) 그 보유기간이 1년 미만인 것 : 양도소득 과세표준의 100분의 50 (주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

▶ 정리 : 종합소득세 기본세율이 적용되는 것이 원칙입니다. 다만, 조합원입주권의 경우 보유 기간이 '1년미만'과 '1년이상과 2년미만'에 따라서 각각 70%와 60%가 적용됩니다. 또한, 조합원입주권 매수시 2주택을 보유하게 되는 경우로 종전 보유 주택 양도시, 1세대 2주택에 대한 비과세에 대한 요건 충족 (소득세법 제89조 제2항 및 동법 시행령 제156조의2 제3항과 제4항)을 충족하면 비과세를 적용받을 수 있습니다.  다만, 비과세 적용은 소득세법 제89조 제2항의 단서 규정에서 정하고 있는 대상에 해당할 경우에만 적용되는 것으로 원칙은 양도소득세 과세적용이라는 것을 참고하시기 바랍니다.

그럼 내용 참고하시기 바랍니다.

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