세무 Q&A
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Q.
1. 2018년도에 분양받은 아파트를 입주할때(2021.09)전세금 받아서 잔금을 치루고 전세를 주었습니다.
2. 2023.09월에 전세금을 인하조건으로 계약갱신청구권행사 및 갱신계약을 체결하였고,
3. 2025.09월에 재계약(상생임대차계약) 체결하여 2027.09까지 2년간 임대차계약이 유지(1주택자전제시)할경우,
전세금으로 분양잔금을 냈음에도 불구하고
최근 상생임대인제도 연장안에 따라
상생임대인요건에 해당되어 비과세가능한지 궁금합니다.
하**빠 님
조회 : 3160건
답변 : 1건
24.07.04
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.07.05
채택답변
안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
문의하신 상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례는 아래와 같이 소득세법 시행령 제155조의3에서 정하고 있습니다.
○ 소득세법 시행령 제155조의3 (상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 제1항
국내에 1주택
(
제155조 [ 1세대 1주택의 특례 ],
제155조의2 [장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례],
제156조의2 [주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례],
제156조의3 [주택과 분양권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례] 및
그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다
)
을
소유한 1세대가
다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는
제154조 제1항(1세대1주택 비과세 요건),
제155조 제20항 제1호 (장기임대 혹은 장기 어린이집과 1주택 보유자의 거주주택에 대한 2년 이상 보유 요건) 및
제159조의4 (장기보유특별공제 적용시 1세대1주택에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 이상 거주 요건)
를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후
해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약
(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며,
이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비
임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약
(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결
(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
▶ 정리
- 직전임대차계약 (정의): 해당 주택에 대하여 상생임대차계약 이전에 1년 6개월 이상 임대차계약을 체결했었다면 해당 임대차계약을 "직전임대차계약"이라고 정의합니다.
- 상생임대계약 요건 검토 : 2023년 9월 ~ 2025년 8월
(요건1) 2018년 분양 및 2021년 9월 완공후 체결한 임대 계약은 "직전임대차계약"에 해당합니다. 직전임대차계약에 대해서는 1년 6개월 이상이 되어야 한다는 요건이 있고 공유하신 정보를 고려하면 2년 임대를 하신 관계로 해당 요건은 충족한 것으로 판정됩니다.
(요건2) 직전임대차 계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차 계약을 체결했다면 해당 임대차 계약은 상생임대계약으로 판단됩니다. 다만, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 임대차 계약을 체결해야 한다고 정하고 있다는 것을 고려하면 2021년 9월 체결한 임대차계약은 해당 요건을 충족하지 못합니다. 요건2을 충족하지 못한다는 것을 확인할 수 있습니다.
(요건3) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이라는 요건에 대해서도 2025년 9월까지 임대차 계약이 유지된다면 현재의 임대차 계약은 상생임대계약의 요건에 충족됩니다.
- 상생임대계약 요건 검토 : 2025년 9월 ~ 2025년 8월
(요건1) 2023년 9월 ~ 2025년 8월 기간에 대한 임대차계약이 '직전임대차계약'에 해당하며 1년 6개월 이상 임대계약이 유지된 관계로 요건도 충족한 것으로 판단됩니다.
(요건2) 직전임대차 계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차 계약을 체결한다면 해당 임대차 계약은 상생임대계약으로 판단됩니다. 현행 법률에서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간중에 임대차 계약을 체결해야 하는 것으로 정하고 있습니다. 다만, 상생임대인 규정이 내년도에도 연장이 된다면 기한이 2025년 12월 31일로 변경될 수 있는 관계로 2025년에 대한 세법 개정 내용을 확인해 봐야 할 것으로 판단됩니다. 현재 규정만으로는 원칙적으로 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.
(요건3) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이라는 요건에 대해서는 2027년 8월까지 임대차 계약이 유지된다면 현재의 임대차 계약은 상생임대계약의 요건에 충족됩니다.
추가적으로 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례는 해당 법령에서 정하고 있는 것처럼 '1세대1주택 비과세 요건', '장기보유특별공제 적용시 1세대1주택에 대한 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 이상 거주 요건'을 적용할때에 거주기간에 대한 요건 적용을 배제하는 것으로 2년 거주 요건을 제외한 '1세대1주택 비과세 요건' (예: 2년 보유 등)을 충족하셔야 한다는 것은 꼭 잊지 마시기 바랍니다.
아무튼 내용 참고하시기 바랍니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
상생임대인 제도는 2020년 7월부터 도입된 것으로, 부동산 가격 급등으로 인해 주택을 구하기 어려운 전세민을 보호하기 위한 제도입니다. 이에 따라 특정 요건을 만족하는 임대인은 임대소득세를 감면 받을 수 있습니다.
상생임대인 제도의 요건은 다음과 같습니다:
1. 임대주택이 소득세법 시행령 제103조의4 제1항 각 호의 주택에 해당하는 경우
2. 임차인이 임대기간 중에 취득세 과세표준 9억 원 미만인 주택을 공제받지 아니한 분양권도 공제받지 아니한 경우
3. 임차인이 계약체결일에 1주택(소득세법 제103조제5항 각 호의 특례 주택은 제외)을 소유하지 아니한 자일 것
4. 임대기간이 2년 이상이면서 3년 이하인 것
5. 주택 임대차보호법 제4조에 따른 전월세계약과 재계약이며, 최초 계약일 현재 임차인이 그 주택에서 거주하고 있는 경우
6. 계약갱신 청구권을 포기한 전세계약으로 갱신하지 아니한 것
7. 임차인이 최초 계약일 현재 세대주인 경우
그러므로, 주어진 사례에서 임대인 요건을 모두 충족한다면 상생임대인 요건에 따른 비과세가 가능합니다. 그러나 해당 사항에 대한 확신을 얻기 위해서는 해당 지역의 세무서나 법률전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.
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