세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
안녕하세요.
보유 아파트 2채를 매각할 계획입니다.
매각에 따른 양도세를 줄일 수 있는 방법을 찾고 있어요.
보유 아파트
- 1번 31평 아파트 1채 : 2015년 10월 구입, 6년 거주 후 현재 전세 임대중. 실거래가 3.9억 수준
- 2번 31평 아파트 1채 : 2024년 8월 경매 낙찰 후 등기 이전 완료. 현 임차인 명도 후 단기 매각할 계획. 낙찰가 3.2억, 실거래가 3.8억 수준
봄에 경매로 낙찰받은 2번 아파트만 매각할 계획이었는데, 원래 보유하던 아파트의 임차인이 이사를 가게 되었습니다. 그래서 이번에 두채 다 매각을 할 생각입니다.
양도세를 따져보니 1번 아파트는 장기보유 및 거주에 따른 혜택이 있는 것 같은데, 2주택자가 되어서 양도세가 어떻게 되는지 잘 모르겠어요.
아파트 매각 순서와, 양도세 절감 방안 2가지를 문의 드립니다.
도움주셔서 감사합니다.
김*훈 님
조회 : 470건
답변 : 1건
24.07.11
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.07.11
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
2번아파트는 단기양도에 따른 고액의 양도세율(70%)가 족용되므로 바로 매각하는 것은 좋지 않습니다.
2주택이라도 1번 아파트가 비과세요건을 갖추었다면(일시적 2주택 가능) 비과세로 먼저 매각하는게 좋겠습니다.
그리고 2번은 2년이 경과한 후에 일반세율을 적용받고 양도하는게 좋을 것 같습니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
먼저, 2채 모두 장기보유는 아니며 1번 아파트는 장기거주에 해당하므로 일정 혜택을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 2주택자라는 것이 여기서 문제가 될 수 있는데, 최근 개편된 양도세법에 따르면 1가구 1주택자가 보유한 주택을 처분한 경우에만 longest-term residence 소득공제가 적용됩니다. 따라서 2번 아파트를 먼저 매각하고 1번 아파트를 매각하는 순서로 가면 더 좋을 것 같습니다.
2번 아파트를 먼저 처분하면, 2번 아파트 매각시점에는 1가구 1주택자가 되므로 토지종합세 부담을 피할 수 있어 확실히 절세효과가 있을 것입니다. 그리고 매각 후 제2차 납부할 양도세금액은 2번 아파트 매각이익에 대한 부분만 납부하면 될 것으로 보입니다.
그 후 1번 아파트를 매각하게 되면, 1번 아파트는 장기거주에 따른 2.5억원 한시적 증액과 장기보유특별공제가 적용되어 양도소득세 부담이 크게 감소할 수 있습니다. 그리고 1번 아파트의 양도세는 분할납부가 가능하므로 금액 부담을 덜 수 있습니다.
매매일이 중요하므로 반드시 세무사 등 전문가의 조언을 받으시는 것을 추천드립니다. 2주택자가 되는 것에 따른 양도세률 증가 등 복잡한 세법 해석은 전문가의 도움이 필요합니다.
이러한 양도세 절감 방안을 체계적으로 진행하기 위해서는 사전에 잘 준비하고 전문가의 도움을 받는 것이 매우 중요합니다.
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