세무 Q&A

자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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  • Q. 안녕하세요.

    2016년에 구매한 오피스텔에 대한 세금문제 때문에 문의드립니다.

    우선 구입당시에 주택임대사업자등록 시 취득세 감면으로 오피스텔을 매입하였고, 현재는 주택임대사업자가 말소된 상태고, 국세청에는 면세? 임대사업자로 등록되어있는 것 같습니다.

    그리고 최근 2023년에 아파트를 1채 구매하였고, 이때는 기존에 보유하던 오피스텔이 18년 이전 구매 건이라 1주택으로 잡히지 않아 취득세 산정시 2주택으로 과세를 받지는 않았습니다.

    다만 이제 아파트 1채에 오피스텔 1채이므로 1가구 2주택이라 생각을 하고 있었는데 이번에 청구된 재산세를 보니 오피스텔은 재산세(건축물)이고, 아파트는 재산세(주택)으로 나뉘어져 있더라고요. 알아보니까 (건축물)의 경우는 또 지방세?쪽에서는 주택으로 간주를 안하고 있는 듯 합니다. 이런 경우에 저는 아직도 1주택을 유지한다고 봐야 할까요?

    제가 알아본 바로는 신규로 아파트를 1채 더 구입한다면 취득세의 경우는 2주택으로 들어가는 것 같은데 양도세의 경우에는 아무리 오피스텔이 건축물로 되어있어도 거주용으로 임대를 하고 있으면 주택으로 간주한다고 하더라고요.

    아무튼, 궁금한 부분은 제가 보유한 오피스텔, 아파트의 공시가를 합쳐도 9억이 초과되지 않아 오피스텔을 건축물에서 주택으로 변경하여도 종부세는 해당이 안될 것 같아 괜찮을 것 같은데 현재 조건에서는 주택으로 변경하는게 절세하는 방법이 맞는게 아닌가 싶어 문의드립니다. 제가 고려한 부분 말도 다른 부분에서 과세될 부분이 있을까요
    (오피스텔은 주택임대로해서 홈택스에 사업자현황신고도 하고 있고, 종합소득세도 부과하고 있습니다.)
    h*2 님
     조회 : 188건 답변 : 1건 24.07.15
  • 세무사 프로필 이미지

    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.07.16

    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.


    1. 이런 경우에 저는 아직도 1주택을 유지한다고 봐야 할까요?
    ---> 네 지방세와는 별도로 봐야 됩니다.

    2.양도세의 경우에는 아무리 오피스텔이 건축물로 되어있어도 거주용으로 임대를 하고 있으면 주택으로 간주한다고 하더라고요.
    ---> 제대로 알고 계신 내용입니다.

    다른건 추가 문의 주시기 바랍니다.

    감사합니다.

    (글 채택 부탁드립니다.)

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

국세청 측에서는 오피스텔을 주택으로 간주하기 위해서는 '실제' 주거 용도로 사용되어야만 합니다. 이는 삼성동 등 일부 상업 지역에 위치한 오피스텔의 경우, 사무실 용도로 많이 사용되는 실정을 고려한 것입니다.

즉, 주거용을 목적으로 오피스텔을 구입하였지만, 현재 과거처럼 사무실로 활용되고 있는 경우에는 무조건 건축물로 분류되므로 주택으로 볼 수 없게 됩니다.

오피스텔을 실제로 주거용으로 사용하고 있고 이를 증명할 수 있다면, 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 주거용 오피스텔은 주택임대 사업을 하는 납세자에 한해 취득세가 면제되고, 재산세 액면 100분의 0.25의 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

다만, 오피스텔을 주거용으로 전환하려면 해당시군구 재무과에 직접 신청을 해야 하는 점을 유의해야 합니다. 이 과정에서 해당시군구에서는 오피스텔 내부의 구조, 주거용 인테리어 등을 체크하게 됩니다. 신청 의사가 있으시다면 해당시군구재무과로 문의하셔서 절차를 확인하시는 것을 권장드립니다.

그렇다고 해서 모든 오피스텔이 주거용으로 전환할 수 있는 것은 아닙니다. 일부 광역시 내의 오피스텔의 경우 주거용으로 전환해도 전용 면적이 85㎡ 이상인 경우에는 주거용으로 전환해도 면세 대상에서는 제외됩니다.

그런데 지금 상황에서 고려해 보실 점은 세금절감 보다는 재산관리 차원에서 보실 필요가 있습니다. 오피스텔을 건축물에서 주택으로 변경하는 것이 정말 필요한지, 그렇게 해서 얻을 수 있는 혜택이 어떠한 것인지, 그리고 그에 따른 '비용'이 어떠한 것인지 잘 파악하신 후에 결정하시는 것이 좋을 것 같습니다.

마지막으로, 세금 관련 질문에 대한 답변은 경우에 따라 달라질 수 있으므로 참고만 해주시길 바랍니다. 구체적인 상담은 세무사나 법률가와 상의하시는 것이 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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