안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
질문 내용을 보면 관련 사항에 대해서 검토를 많이 하신 것으로 생각되며 질문하신 내용에 한정하여 답변을 정리해 보도록 하겠습니다.
질문1) 1번 주택을 매도하고, 이어서 상속주택인 2번 주택을 매도할 경우, 2번 주택을 비과세 받기 위해서는 1번 주택 매도시점부터 2년 보유인지, 아니면 2번 주택의 취득시점부터 2년 보유인지가 궁금합니다.(2번 주택은 비조정지역) :
[답변] 아래의 소득세법과 해당법 시행령 규정에 따라서 '소득세법 제95조 제4항 '에서 정하고 있는 규정에 따라서 보유기간을 산정하게 됩니다. "그 자산의 취득일부터 양도일까지".... 다만, 상속개시일이 2022년초라는 것을 고려하면 상속개시일 기준으로 안양지역증 동안구와 만안구는 조정대상지역에 해당하며 조정대상지역에 대한 요건을 충족해야 비과세가 적용될 수 있다는 점은 유념하셔야 합니다. (2022년 11월 14일 해제). 아울러 2번 주택에 대해서는 상속받은 주택으로 소득세법 시행령 제154조 제8항에 요건을 충족 (피상속인과 동일세대)하면 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 적용하도록 하고 있다는 점도 비교해 보시기 바랍니다.
○ 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목 : 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령 (시행령 제154조 제1항)으로 정하는 요건을 충족하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 제1항
법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
○ 소득세법 시행령 제154조 제5항
제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우 그 보유기간은 해당 자산을 사실상 주거용으로 사용한 날(사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 않은 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날)부터 양도한 날까지로 한다.
○ 소득세법 제95조 제4항
제2항에서 규정하는 자산(토지, 건물, 조합원입주권)의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
○ 소득세법 시행령 제154조 제8항
제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
질문2) 2번 주택을 상속을 받은 경우 주택수에서 카운팅을 안한다는 세법 조항이 있는것 같은데요, 저희 어머니 같은 상황에서 3번째 분양권 아파트에 입주하기 위해 나중에 다 지어져서 취득세를 낼 때 이러한 상속으로 인한 주택수를 제외하여 3주택이 아닌 2주택으로 카운팅되어 8.8%가 아닌 1.1~3.3%의 취득세를 내면 되는지 아닌지가 궁금합니다.
[답변] 다주택자에 대한 중과세율 적용 대상에 대한 규정인 지방세법 제13조의2 규정과 해당법 시행령 제28조의4 제6항 제3호에서는 "상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔"은 1세대의 주택수를 산정할때 소유주택수에서 제외한다고 정하고 있습니다. 아래의 근거 법령을 참고하시기 바랍니다.
○ 지방세법 시행령 제28조의4 (주택수의 산정방법)
① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호 (다주택 중과세율 적용 관련 규정)를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택(주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하지 아니한 소유주택을 말한다) 수에서 제외한다.
3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔
문의하신 대상에 한정하여 답변을 정리한 점을 고려하시기 바라며 전체적인 사안에 대한 분석과 답변이 아니라는 점에 대해서는 인지하시고 참고하시기 바랍니다.