세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
어머니께서 아파트를 임대하시기로 해서 8월 입주 예정입니다.
1가구 1주택이고, 은행이자와 국민연금 몇 백만원 외엔 소득이 없고
24.1.1 기준 공동주택 공시가격 9억 7천입니다.
(22.1.1에 12억이 넘었던 적이 있습니다.)
현재 건강보험 피부양자입니다.
미리 알아볼 때만 해도 기준이 9억인 자료가 많아서
소득세 신고, 주택 임대 사업자 등록(지자체에 신고하는 선택 사항 말고,
세무서에 의무적으로 해야 하는),
건강보험 피부양자 자격 상실을 각오하고 있었는데
기준이 12억으로 바뀌었다고 해서 다시 알아보는 중입니다.
문제는 (세무서) 주택 임대 사업자 등록과 건강보험입니다.
홈택스 안내에선 12억 이하 1가구 1주택은
주택 임대 사업자 등록을 안해도 된다는 말이 없는데,
유튜브나 여기저기 상담내용을 보면 안 해도 된다고들 합니다.
아마도 비과세 소득이니까 가산세를 안 내도 되니
손해볼 건 없어서 그런 것 같은데
Q1. 만약 나중에 기준시가가 12억이 넘는 경우엔 어떻게 되는 건가요?
당장은 몰라도 한 번 넘었던 적이 있어서 불안합니다.
만약에 기준시가가 26년 1.1일자로 12억이 넘으면
26년 수입을 27년도에 신고 납부해야 합니까?
아니면 25년 수입을 26년에?
Q2. 기준시가가 나중에 12억이 넘었는데 주택 임대 사업자 등록이
되어있지 않으면 세금 신고와 납부에 지장이 없나요?
미신고 가산세는 해당사항이 없던 연도의 수입까지 내야 하는지요?
국세청에서 안내서가 나오는지요?
Q3. 혹시 기준시가가 오를까 몰라서
1가구 1주택자인데 주택 임대 사업자 등록을 괜히 한다면
사업장 현황신고?인지 뭔지와 (비과세라도) 소득세 신고 의무가
생기는 건 아닌지 모르겠네요.
건강보험 피부양자 문제도 걸리구요.
문*용 님
조회 : 891건
답변 : 1건
24.07.23
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.07.23
안녕하세요.
강태훈세무사입니다.
1) 26년 주택임대 소득을 27년 5월에 종합소득세 신고하시면 됩니다.
2) 사업자미등록 가산세가 부과 되는 것으로 알고 있습니다.
3) 매년 초 세무사와 상담 후 사업자등록을 하시면 어떨까 싶습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
주택임대사업의 경우 건물주가 임대주택에 대해 투자한 금액에 적절한 수익률을 적용하여 임대료 수준을 책정하고 이를 실현하여 사업소득으로 과세하는 것입니다. 법적으로 이러한 특성을 가진 사업자는 일정 조건을 갖추면 단독주택, 다가구주택, 아파트 등의 주택임대를 주된 영업활동으로 하는 사업자를 말하며 해당 사업자가 어떤 조건을 갖추고 있으면 주택임대사업자로 판단됩니다.
주택임대사업자의 등록에는 법적인 의무가 없으나 단독주택, 다가구주택, 아파트 등의 주택을 임대하는 활동을 주된 영업활동으로 하여 소득을 올리는 사람은 주택임대사업자로 간주되므로 등록을 하는 것이 차후 문제를 방지하는 차원에서 좋습니다.
아래는 질문에 대한 답변입니다.
Q1. 기준시가가 12억을 넘게 되는 경우에는 등록을 하려는 주택의 공시가격이 해당 연도 1월 1일 현재 기준으로 12억 원을 초과하게 되면 주택임대사업자 자격을 상실하게 됩니다. 그런 후에는 일반 사업자로 전환되어 이에 따른 세금을 납부하셔야 합니다.
Q2. 기준시가가 12억을 넘은 경우에도 주택임대사업자로 등록이 되어있지 않으면 세금 신고와 납부에는 지장이 없습니다. 다만, 기준시가가 넘은 시점 이후로는 일반 사업자로 취급되어 세액이 달라질 수 있습니다. 이에 대한 미신고 가산세는 해당사항이 발생한 년도에 한하여 부과되며, 국세청에서 해당 안내서가 나오지는 않습니다.
Q3. 기준시가가 12억을 넘길 걱정이라면 등록을 해두는 것이 좋습니다. 등록자가 비과세자인 경우에도 사업장 현황신고와 소득세 신고는 의무적으로 해야 합니다. 건강보험 피부양자로서 문제가 될 수 있는 부분은 건강보험공단에 문의하셔서 확인하시는 것이 좋습니다.
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