부담부증여 문의드립니다.

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 다음과 같이 답변을 정리해 보았습니다.

1. 사실 관계 
    (1) 특수관계에 해당하는 직계존비속간 자산인 주택(아파트)에 대한 소유권 이전 검토 
    (2) 소유권 이전을 위한 거래는 다음과 같이 정리 
          가. 주택에 대한 주택담보 대출 : 아들이 소유권 이전시 승계 (대출금액은 양도에 해당)
          나. 주택담보대출이외의 주택의 가액 : 무상 이전에 해당하는 증여에 해당

2. 거래 관련 세무적인 검토 
   (1) 증여재산 가액 :  "상속세 및 증여세법" 제60조 평가의 원칙에 따라서 시가 적용을 원칙으로 하며 의제시가도 시가에 포함되어 인정받을 수 있습니다. 다만,  시가가 확인되지 않는 경우에는  "상속세 및 증여세법" 제61조 부동산 등의 평가에서 규정하고 있는 보충적 평가 방법을 적용하여 주택에 대한 가액을 산정하고 해당 가액을 증여재산가액 계산시 부담부 증여에 대한 증여재산가액 계산에 반영합니다. 증여재산가액에서 대출금액이 차지하는 비율에 해당하는 금액이 양도가액입니다. 아무튼 아래 계산식을 참고하시기 바랍니다. 
  
        - 부담부 증여에 대한 증여재산가액 = 증여재산가액 x [ 1 - ( 대출금액 / 증여재산가액 )  
        - 양도가액          = 증여재산가액 x ( 대출금액 / 증여재산가액 ) 
        - 취득가액          = 주택 취득시 취득가액 x ( 대출금액 / 증여재산가액 )

다만, 자녀가 부담해야 하는 증여세는 부담부 증여에 대한 증여재산가액에서 증여재산공제를 차감하여 계산된 과세표준에 세율을 곱하여 산출세액을 계산하게 되지만 혼인 증여재산 공제 (상속세 및 증여세법 제53조의2)와 직계존비속간 증여재산공제 (상속세 및 증여세법 제53조)에 따라서 1억원 + 5천만원이 공제되는 관계로 주택에 대한 시가가 1억 3천만원인 경우 증여재산가액이 9천만원이 되어 수증자인 자녀는 증여세를 부담하지 않을 수 있습니다.

(2) 양도소득세 : 위에서 정리한 산식에 따라서 계산한 양도가액에서 필요경비를 차감하여 양도가액을 계산하게 됩니다. 아래의 식에 따라서 계산된 양도가액에 장기보유특별공제액을 차감하고 기본공제 2.5백만원을 차감하면 양도소득세세과세표준이 계산되고 계산된 양도소득세 과세표준에 정해진 세율을 곱해서 양도소득세를 계산하게 됩니다. 양도소득세는 양도인에 해당하는 부친께서 신고 및 납부를 해야 합니다. 
          - 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 자본적 지출액 - 양도비용 등 
          - 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액 
          - 양도소득세 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득세 기본공제액 2.5백만원

(3) 취득세 : 2가지 형태로 거래가 이루어져 취득이 이루어진 관계로 증여분과 양도분에 대해서는 각각 다른 세율이 적용되며 주택은 자녀가 취득한 관계로 자녀분께서 취득세를 부담하게 됩니다.

마지막으로 증여재산가액에 대해서는 '상속세 및 증여세법'에서 다음과 같이 정하도록 하고 있습니다.

(1) 원칙 : 평가기준일 (증여일) 현재의 시가를 적용하고 대통령령으로 정하는 의제시가도 시가로 인정됩니다.  
(2) 의제시가 : 평가기준일 6개월 전부터 평가기준일후 3개월까지의 기간내 매매사례가액/감정가액/수용/경매 및 공매 가액이 있는 경우 해당 가액을 의제시가로 인정하며 복수의 의제시가가 존재하는 경우에는 시간적으로 평가기준일에 가장 가까운 의제시가를 선택해야 합니다. 
(3) 시가나 의제시가가 없는 경우에는 '상속세 및 증여세법' 제61조에서 정하고 있는 보충적 평가방법을 적용해야 합니다. 주택의 보충적 평가 방법은 다음과 같습니다. 
      - 원칙 : 부동산 가격 공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택 가격 (국세청장이 고시한 공동주택 가격이 있는 때에는 해당 가격을 적용)
      - 특례: 해당 주택의 고시주택가격이 없거나 고시주택가격 고시후 해당 주택을 건축법에 따른 대수선 또는 리모델링을하여 고시주택가격 적용이 적절하지 않는 경우에는 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 평가한 금액을 적용 (상속세 및 증여세법 시행령 제50조 제4항)

아무튼 문의 사항에 대해서 간략하게 정리해 보았습니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1.아버지 양도세 납부
아들은 증여세+취득세 납부가 맞나요?
--->맞습니다.

2.부동산의 경우 증여가액은 어떻게 산정이 되는지도 궁금합니다.
--> 시가로 계산하고  시가로 증여세 신고해야 합니다. 
시가에서 부채를 빼줍니다. 시가는 대부분 감정가액이나 매매사례가액을 말합니다.

감사합니다.

(글 채택 부탁드립니다.)

신경석 · Answer

아버지 양도세
아들은 증여세 취득세 맞습니다
아파트는 매매사례가를 적용하고 없으면 공시지가를 적용합니다

김남경 · Answer

부동산 증여 시에는 양도세, 증여세, 취득세 등의 세금이 발생합니다.
아버지: 양도소득세 (채무 인수액에 해당하는 부분)
아들: 증여세 (증여가액에서 채무를 차감한 순자산에 대해) 및 취득세 (전체 시가에 대해)

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