주거환경개선사업으로 인한 토지 및 건물 보상시 세금감면 10% 반영 여부 등

Question

김지현 · Accepted Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

질문1) 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면은 조세특례제한법 제77조에서 정하고 있는 혜택 규정으로 해당 규정을 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다. 하지만, 아래에서 정리한 것처럼 요건 불충족으로 양도소득세 감면이 적용되지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 양도소득세 감면이 적용된다면 감면신청서 서식을 작성하여 첨부하고 해당 내용을 양도소득세 신고서에 반영을 하게 됩니다.

● 요건 : 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득
● 사례 적용 : 선생님의 경우, 사업인정고시일부터 소급 7개월 전에 부동산 (주택)을 취득한 경우로 요건을 불충족한 상태로 판단됨
○ 근거 법령 : 조세특례제한법 제77조 제1항
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일 (사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10 [토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 15로 하되, 「공공주택 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 30 (만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 40)]에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

질문2) 양도소득세의 필요경비에 반영되는 것은 취득가액과 자본적 지출액 그리고 양도비등입니다. 재산세는 보유 기간 동안 부담한 공과금으로 양도소득세의 필요경비에 반영할 수 없습니다. 다음의 대상들을 필요경비에 반영하실 수 있습니다.
1. 취득가액 : 실지거래가액 적용 원칙
2. 자본적 지출액 : 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 양도자산을 취득후 쟁송이 있는 경우 소유권 확보를 위해 직접 소요한 소송비용 혹은 화해비용, 양도자산의 용도변경/개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용, 양도자에게 배분되는 개발부담금, 재건축부담금 등
3. 양도비 등 : 양도소득세 신고서 작성 비용, 계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대, 소개비 (공인중개사 수수료), 인도 의무 이행을 위한 양도자가 지출하는 명도비용 등으로 해당 비용에 대한 증명서류나 지출 사실을 금융거래 등으로 확인할 수 있어야 함

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