1억미만 오피스텔 취득시 고려사항 문의

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 다음과 같이 답변을 정리드립니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

1. 종부세는 오피스텔도 포함해서 나오는지요?
[답변] 종합부동산세는 토지와 주택분 재산세 납부대상인 주택을 보유하고 있는 납세자에 대해서 부과되는 것으로 오피스텔이 거주용으로 사용되는 경우에 주택으로 분류되어 이러한 경우에는 오피스텔도 종합부동산세 과세대상에 포함됩니다. 다만, 법인이 아닌 이상 1세대 다주택자에 대해서는 과세표준 계산시 9억원이 공제되어 과세표준이 계산됩니다.

2. 성남집과 오피스텔을 보유한 상태에서 구미집을 팔게되면 양도세 영향을 받을까요?
[답변] 구미와 성남에 주택을 2채 보유하고 계신상태로 오피스텔을 보유하고 계신 것에 관계없이 1세대 1주택 비과세는 적용받을 수 없을 것으로 판단되며 구미에 소재한 주택을 양도하시는 경우에는 일반세율과 보유 기간에 따른 장기보유특별공제액이 반영되어 양도소득세를 산정하게 될 것으로 예상됩니다. 물론, 오피스텔이 거주용으로 사용되면 오피스텔도 주택으로 반영되며 그렇지 않은 경우에는 일반 건물로 구분됩니다. 결론적으로 오피스텔이 비주거용인 상태인 경우에는 성남주택과 구미주택의 취득시기 등을 살펴보아야 일시적 2주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용 여부를 판정할 수 있지만 공유해 주신 정보가 한정적인 관계로 명확하게 답변드리기 어렵습니다.

3 오피스텔을 사면 주택수가 3주택인가요? 아님 2주택으로 샹각하면 되는건가요.?
[답변] 위에서도 언급드린 것처럼 오피스텔의 용도가 거주용인 경우에는 3주택자가 되시고 비거주용으로 사용되고 있다면 2주택자가 되시는 것으로 구분될 수 있습니다.

4. 부가세 얘기가 있던데 주거용으로 사면 취득세 4.6% 이외에 부가세 10%를 내야되는건가요?
[답변] 오피스텔은 원칙적으로 주택이 아닙니다. 이러한 관계로 최초 취득시에는 일반 건물을 취득하는 것이 되시고 부가가치세가 과세됩니다. 다만, 오피스텔을 상업적인 용도인 비거주용으로 임대를 하시게 되는 경우에는 비거주용 건물에 대한 임대사업자로 등록을 하시게 되면 부가가치세는 매입세액 공제로 환급을 받으실 수 있습니다. 하지만, 오피스텔을 취득후 주거용으로 임대를 하시게 되시면 면세 업종인 주거용건물 임대사업자가 되시게 되며 부가가치세는 환급되지 않습니다.

5.주민등록은 성남으로 옮겨도 되는데 혹시 업무용으로 구매가 가능할까요? (직장이 구미라 오피스텔에서 거주 예정입니다)
[답변] 주소지를 성남으로 이전하고 구미 소재 오피스텔에서 거주를 하시는 경우라도 실질과세 원칙에 따라서 오피스텔에 거주하고 있는 것이 확인된다면 해당 오피스텔은 주택으로 분류될 것으로 예상됩니다. 물론, 과세관청이 개별 실태에 대한 전수검사를 하지 않는 이상 확인이 쉽지는 않겠지만 세무서에서 조사 (예: 전기 사용, 수도 사용 등)를 한다면 주거하고 있다는 사실을 확인은 쉽게 가능할 것으로 예상해 볼 수 있습니다.

아무튼 질문 사항에 대해서만 간략하게 정리해 보았습니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

신경석 · Answer

업무용 오피스텔은 종부세 포함으로 계산됩니다
현재는 양도세 중과유예기간이라 영향이 없습니다 일시적2주택 해당된다면 비과세를 받지 못합니다
부가세를 주고 매입해야 합니다
업무용은 사업자등록을 내서 직접 사업용으로 사용하거나 업무용으로 임대를주고 세금계산서를 발행해야 합니다

이청호 · Answer

안녕하세요 이청호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 답변 드립니다.

답변1)
1억원 이하의 주택도 종부세 계산 시에는 포함됩니다.

답변2)
해당 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함되며
이로 인해 구미집 양도 시 3주택 상태가 됩니다.
다만, 현재 다주택자에 대한 양도세 중과가 배제되는 기간이므로
중과세율은 적용받지 않습니다.

답변3)
3주택입니다.

답변4)
오피스텔을 양도하는 자가 임대사업자인 경우
부가세가 발생하며 질문자님이 해당 오피스텔을
임대사업자로 등록해 업무용으로 임대 시 부가세 환급이 가능합니다.

다만, 주택으로 사용하는 경우엔 환급이 불가합니다.

답변5)
업무용으로 구매 후 질문자님께서 사실상 거주용도로 사용할 경우
이후 환급받은 부가세를 추징 당할 위험이 있는 점 유의하셔야 합니다.

이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다.

해당 답변이 질문자님께
작게나마 도움이 되었길 바랍니다.
오늘도 무탈한 하루 보내세요. :)

세무 Q&A

추천 채팅 상품

부가가치세 신고대리 관련 상담 드립니다. 신고대행 요청시 수수료 협의드립니다. 빠르고 정확하게 진행 드립니다.