외국인 배우자의 해외부동산 취득을위한 자금반출

Question

김지현 · Accepted Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 우선은 국적과 거주자 여부는 다르다는 것을 인지하시기 바라며, 세법이나 자본 이전 등에 대해서는 국적보다는 거주자에 해당하는지 여부에 따라서 적용되는 법률 내용이 다르다는 점을 참고하시기 바랍니다.

아무튼 해외 부동산 취득 관련해서는 '외국환거래법'에서 정하고 있는 규정이 적용됩니다. 또한, 외국환거래법에는 해외부동산 취득에 대해서는 외국환거래 은행으로 관리와 통제등에 대한 책임과 의무를 위임하고 있는 관계로 주거래를 하고 계시는 외국환거래 은행을 방문하여 계좌 이체 등을 진행하시면 크게 문제가 될 사항은 없습니다.

○ 외국환거래법 제2조 (적용대상) 
① 이 법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 적용한다.
1. 대한민국에서의 외국환과 대한민국에서 하는 외국환거래 및 그 밖에 이와 관련되는 행위
2. 대한민국과 외국 간의 거래 또는 지급ㆍ수령, 그 밖에 이와 관련되는 행위(외국에서 하는 행위로서 대한민국에서 그 효과가 발생하는 것을 포함한다)
3. 외국에 주소 또는 거소를 둔 개인과 외국에 주된 사무소를 둔 법인이 하는 거래로서 대한민국 통화(通貨)로 표시되거나 지급받을 수 있는 거래와 그 밖에 이와 관련되는 행위
4. 대한민국에 주소 또는 거소를 둔 개인 또는 그 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 외국에서 그 개인의 재산 또는 업무에 관하여 한 행위
5. 대한민국에 주된 사무소를 둔 법인의 대표자, 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 외국에서 그 법인의 재산 또는 업무에 관하여 한 행위

○ 외국환거래법 제18조 (자본거래의 신고 등)
 ① 자본거래를 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기획재정부장관에게 신고하여야 한다. 다만, 외국환수급 안정과    대외거래 원활화를 위하여 대통령령으로 정하는 자본거래는 사후에 보고하거나 신고하지 아니할 수 있다. 
② 제1항의 신고와 제3항의 신고수리(申告受理)는 제15조 제1항에 따른 절차 이전에 완료하여야 한다. 
③ 기획재정부장관은 제1항에 따라 신고하도록 정한 사항 중 거주자의 해외직접투자와 해외부동산 또는 이에 관한 권리의    취득의 경우에는 투자자 적격성 여부, 투자가격 적정성 여부 등의 타당성을 검토하여 신고수리 여부를 결정할 수 있다.
④ 기획재정부장관은 제3항에 따른 신고에 대하여 대통령령으로 정하는 처리기간에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 결정을 하여 신고인에게 통지하여야 한다.
   1. 신고의 수리
   2. 신고의 수리 거부
   3. 거래 내용의 변경 권고
⑤ 기획재정부장관이 제4항 제2호의 결정을 한 경우 그 신고를 한 거주자는 해당 거래를 하여서는 아니 된다.
⑥ 제4항 제3호에 해당하는 통지를 받은 자가 해당 권고를 수락한 경우에는 그 수락한 바에 따라 그 거래를 할 수 있으며, 수락하지 아니한 경우에는 그 거래를 하여서는 아니 된다. 
⑦ 제4항에 따른 처리기간에 기획재정부장관의 통지가 없으면 그 기간이 지난 날에 해당 신고가 수리된 것으로 본다.

○ 외국환관리법 시행규칙 제9-38조 (신고수리요건의 심사)
거주자의 외국에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리의 취득과 관련하여 한국은행총재 또는 지정거래외국환은행의 장은 외국부동산 취득 신고가 있는 경우에는 다음 각호의 1의 사항을 심사하여 수리여부를 결정하여야 한다. 
1. 외국에 있는 부동산 또는 이에 관한 물권ㆍ임차권 기타 이와 유사한 권리(이하 이 관에서 "권리"라 한다)를 취득하고자 하는 자가 다음 각목의 1에 해당하는 자가 아닌지 여부 
    가. 「신용정보의이용및보호에관한법률」에 의한 금융거래 등 상거래에 있어서 약정한 기일 내에 채무를 변제하지 아니한 자로서 종합신용정보집중기관에 등록된 자 
    나. 조세체납자 
    다. 해외이주 수속중인 개인 또는 개인사업자 
2. 부동산취득금액이 현지금융기관 및 감정기관 등에서 적당하다고 인정하는 수준인지 여부 
3. 부동산취득이 해외사업활동 및 거주목적 등 실제 사용목적에 적합한지 여부

○ 외국환관리법 시행규칙 제9-39조 (신고수리절차)
② 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 외국에 있는 부동산 또는 이에 관한 권리를 취득하고자 하는 경우에는 별지 제9-12호 서식의 부동산취득신고(수리)서를 작성하여 지정거래외국환은행의 장에게 신고하여 수리를 받아야 한다.  
   1. 거주자가 주거 이외의 목적으로 외국에 있는 부동산을 취득하는 경우  
   2. 거주자 본인 또는 거주자의 배우자가 해외에서 체재할 목적으로 주거용 주택을 취득하는 경우(거주자의 배우자 명의의 취득을 포함한다)
   3. 외국에 있는 부동산을 임차하는 경우(임차보증금이 미화 1만불 초과인 경우로 한한다) 
③ 제2항의 규정에도 불구하고 거주자가 외국부동산 매매계약이 확정되기 이전에 지정거래외국환은행의 장으로부터 내신고수리를 받은 경우에는 취득 예정금액의 100분의 10이내에서 외국부동산 취득대금을 지급할 수 있다. 이 경우  내신고수리를 받은 날로부터 3개월 이내에 제2항의 규정에 의하여 신고하여 수리를 받거나, 지급한 자금을 국내로  회수하여야 한다.

● 정리 : 위에서 장황하게 법률 규정을 열거했습니다만 결론적으로 외국환은행에서 해외 부동산 취득에 대한 심사 및 수리 여부를 대행하는 관계로 은행을 방문하셔서 상담 및 필요한 서류 등을 제출하시면 해외 부동산 취득 등의 절차를 적정하게 진행하실 수 있고 다음과 같이 단계별로 정리를 해볼 수 있습니다.

- Step 1.  해외 부동산 취득 계약서 작성 (계약 체결) : 해외 현지에서 진행 및 부동산 감정평가서 (가격확인 목적)과 부동산 매매 계약서를 수령하셔야 합니다. 
   (비고) 부동산 취득시 공동 소유 형태로 취득해야 해당 부동산 양도시 국내 세법에 따라서 과세되는 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 자금 출처에 관련해서는 본인과 배우자가 국내에 직업을 가지고 있는 경우라면 본인 자금과 배우자 자금을 가팅 송금한 것으로 처리하면 크게 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 은행 상담을 해보시기 바랍니다. 
- Step 2. 해외 부동산 취득신고서 제출 : 국내 외국환 거래 은행 지점을 방문하여 필요한 서류를 작성하고 또한 부동산 감정평가서, 매매계약서 등을 제출하셔야 합니다. 
1. 부동산 감정평가서 
2. 부동산 매매계약서
3. 해외부동산취득신고서 2부 (은행 제공)
4. 거래외국환은행 지정 신청서 (은행 제공)
5. 신고인 실명 확인 증표 (주민등록증 지참)
6. 거래상대방 실체 확인 서류 (계약서 상대방 표시된 경우 생략) 
7. 국세납세증명서 1부 (홈택스 발행 가능)
8. 주민등록등본 1부 (신청일전 3일내 발행  - 정부24 발행)

- Step 3. 취득 자금 송금 : 국내 외국환거래 은행 지점에서 자금 송금 및 송금 관련 증빙 발급받아야 합니다.

- Step 4. 거래 대금 지급 및 소유권 이전 : 현지 부동산 중개 및 등기소 등을 통해서 다음과 같은 서류를 발급받아야 합니다. 
1. 소유권 이전후, 현지 발행 등기부 등본
2. 비용 관련 각종 영수증 등
   - 취득세 납부 증명서 
   - 부동산 중개 수수료 등 
3. 기타 : 특별한 서류가 있으면 수령

- Step 5. 사후 관리 서류 제출 1 (송금후 3개월내) : 국내 외국환 거래 은행 지점에 다음 서류를 제출해야 합니다. 
1. 현지 발행 등기부 등본 (주택)
2. 비용 관련 각종 영수증 등
   - 취득세 납부 증명서 
   - 부동산 중개 수수료 등 
3. 기타 : 특별한 서류가 있으면 수령

- Step 6. 사후 관리 서류 제출 2 (취득후 매 2년 마다) : 국내 외국환 거래 은행 지점에 주택에 대한 등기부 등본을 매2년마다 제출함으로써 자산 보유 상황을 신고해야 합니다.

아무튼 내용 참고하시기 바라며 외국환거래은행 (예: 우리은행, 신한은행등)을 방문하여 상담하시면 보다 정확한 정보를 얻으실 수 있을 것으로 예상됩니다.

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