일반임대사업자 임대 영위하던 중 10년 이내 매도하여 중도 폐업시 부가세 어떻게 토해내면 되는지 궁금합니다.

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항은 부가가치세법 제10조 (재화 공급의 특례) 제6항에 따라서 폐업시 폐업일 이전에 사업상 목적으로 취득했던 재화에 대해서 공제된 부가가치세 매입세액을 폐업일에 사업자 본인에게 공급했다고 간주하고 폐업에 따른 부가가치세 신고시 공급에 포함하여 신고 및 납부를 하도록 하고 있습니다.

1. 현재 일반임대업 약 4년차 영위중인 상황인데, 10년 다 못 채운 기간(약 6년)에 대한 잠정적 부가세도 납부해야 하는게 맞는지요?? 어디 단톡방 같은데서 들은거 같습니다..
맞다면 잠정 납부해야 될 부가세가 어떻게 책정되는 것인지요??

[답변] 질문상 잠정적 부가세가 무엇인지 몰라서 폐업시 공급가액에 포함되어야 하는 대상과 계산식에 대해서 아래와 같이 정리드립니다. 다만, 오피스텔에서 건물분에 대해서는 해당 오피스텔 양도가 사업의 포괄적 양도가 아닌 이상 세금계산서를 발행해야 합니다. 아래는 폐업일에 재고자산등을 보유하고 있는 경우에 적용됩니다. (오피스텔 양도는 폐업일 혹은 그 이전에 매각을 하는 경우에 해당하는 관계로 재고자산 등에 대한 폐업일 공급의제가 적용되지는 않습니다.)

가. 일반 재화 : 재화나 용역의 시가 x 10%
나. 감가상각자산 (건물과 구축물 제외) : 취득가액 x ( 1 - [ 25% x 경과된 과세기간 수 ] )
다. 건물과 구축물 : 취득가액 x ( 1 - [ 5% x 경과된 과세기간 수 ] )
(비고) 경과된 과세기간수는 1년이 2번의 과세기간(1기 : 1/1~6/30일 및 2기 : 7/1~12/31일)이 반영되며 취득은 취득일이 속하는 과세기간의 개시일에 취득한 것으로 적용합니다. 오피스텔을 인수후 6년이 지났다면 경과된 과세기간수는 11~12가 반영이 될 것으로 예상되며 정확한 과세기간수는 날짜를 확인해 봐야 알 수 있습니다.

2. 매도 계약서는 현재 쓴 상태인데 잔금일에 폐업한 후 당일 즉시 납부하고 싶은데 세무서 가서 하면 금액 산정해서 바로 알려주고 납부하면 될까요??

[답변] 폐업시 폐업일이 속하는 달의 다음달 25일까지 폐업에 대한 부가가치세 신고를 하도록 정해져 있습니다. 잔금일에 폐업신고와 부가가치세 신고를 하시면 되십니다. 오피스텔 양도에 대해서는 세금계산서를 발급한 공급(물론, 사업의 포괄양수도인 경우에는 공급에 해당하지는 않습니다)에 해당하며 부가가치세 신고시 세금계산서 발급 공급가액에 반영되어야 하고 나머지 재고자산 등이 있는 경우에는 공급가액의 기타란에 반영되어야 합니다. 다만, 한가지 주의하실 점은 건물분과 토지분으로 구분하여 세금계산서 발급시 전체 거래가액을 토지와 건물의 법정산식 (감정가액/기준시가/장부가액)을 기준으로 안분한 것과 실제 건물분으로 산정한 금액간의 차액이 30% 이상 있는 경우에는 법정산식을 기준으로 안분한 건물가액을 공급가액으로 세금계산서를 발급해야 합니다.

마지막으로 양도소득세 신고 관련해서는 원칙상 양도소득세는 과세표준 (양도차익)이 없는 경우에도 신고하도록 하고 있습니다. 양도가액에서 취득가액과 자본적지출액 및 양도비등을 차감한 것이 양도차익으로 계산되며 보유기간에 대한 장기보유특별공제액을 반영하여 양도소득세 신고를 진행하시는 것이 적절한 대응이라고 판단됩니다.

아무튼 내용 참고하시기 바랍니다.

김현철 · Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.

1. 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세 납세의무가 있을 수 있습니다.
해당 오피스텔이 사업용 오피스텔로 매입당시 부가가치세를 환급받았다면 내용연수인 10년간 임대사업자로 해야 하지만 그 전에 폐업하는 경우 돌려받은 부가가치세를
10년 중 사업용으로 미사용한 기간에 대하여 폐업시 잔존자화에 대한 부가가치세를 납부할 수 있습니다.
※ 간단 계산식 : 환급받은 부가가치세(매입 후가 아닌 오피스텔 전체가액의 10%) * (1 - 5% * 경과한 과세기간(반년단위) 수)

2. 세무서는 세금계산을 대행해 주지 않습니다. 관련 매도 계약서와 기타 자료들을 지참하여 세무사 사무실에 폐업부가가치세 신고 의뢰와 양도소득세 신고도 하셔야 합니다(세금이 0원이어도 하시는게 좋습니다)

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 현재 일반임대업 약 4년차 영위중인 상황인데, 10년 다 못 채운 기간(약 6년)에 대한 잠정적 부가세도 납부해야 하는게 맞는지요?? 어디 단톡방 같은데서 들은거 같습니다..
맞다면 잠정 납부해야 될 부가세가 어떻게 책정되는 것인지요??
---> 당초에 환급받은 건물이라면 그 건물을 매각시에는 토지가액+건물가액 중에서 건물가액에 대하여는 10% 부가가치세를 내야 합니다.

2. 매도 계약서는 현재 쓴 상태인데 잔금일에 폐업한 후 당일 즉시 납부하고 싶은데 세무서 가서 하면 금액 산정해서 바로 알려주고 납부하면 될까요??
---> 납부만 하는게 아니라, 부가가치세 신고서를 작성해서 신고를 하고 신고서에 기재된 자진납부세액을 납부해야 하기 때문에
가까운 세무사님을 찾아가야 할 겁니다.

감사합니다.

(글 채택 부탁드립니다.)

김남경 · Answer

1. 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세 납부의무
오피스텔을 매입할 때 부가가치세를 환급받았으므로, 이를 10년 동안 임대사업으로 유지하는 것이 조건입니다. 10년을 채우지 못하고 폐업하게 되면, 환급받은 부가가치세의 일부를 돌려줘야 합니다. 이를 잔존재화에 대한 부가가치세로 부릅니다.

2. 세무 처리 절차
세무서에서는 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세를 계산해 주지 않으므로, 관련 절차를 직접 처리하거나 세무사에게 의뢰해야 합니다.

필요 서류: 매도 계약서, 임대사업자 폐업 신고서, 부가가치세 신고서 등.
세무사 의뢰: 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세 및 양도소득세 신고를 세무사에게 의뢰하는 것이 좋습니다. 양도소득세가 발생하지 않더라도 신고는 반드시 해야 합니다.

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