세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
1. 경기도 화성시 동탄, '17.09 취득, 취득가 3.1억, 현시세 7.3억, 실거주 후 '23.08부터 임대중
2. 경기도 군포시 산본, '18.11 취득, 취득가 2.8억, 현시세 3.7억, 취득 후 임대중
현재 미국 주재원 근무중('23.09~)인 상황에서 주택을 모두 처분하려합니다.
양도세 절세 방법과 예상 양도세에 대해 문의드립니다.
김*식 님
조회 : 679건
답변 : 2건
24.08.14
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.08.14
안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
보유하고 계신 부동산 상황을 고려하여 다음과 같은 방향으로 자산 처분 순서를 유지함으로써 마지막에 처분하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용받으실 수 있도록 처분하는 것이 최선이라고 판단됩니다.
○ 취득시 조정대상지역 여부 확인
- 동탄은 2017. 9. 6에 조정대상지역으로 선정되었고 2022. 11.14에 해제되었습니다. 조정대상지역으로 선정된 상태에서 취득을 하셨다면 1세대 1주택 비과세가 적용되기 위해서는 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 충족해야 합니다. 요건 확인을 해보시기 바랍니다. 요건을 충족하고 군포시 주택을 처분한 상태로 1세대 1주택 상태로 전환된다면 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.
- 군포시 소재 주택은 조정대상지역으로 선정된 이전에 취득한 주택으로 2년 거주 요건이 요구되지는 않습니다.
○ 처분 순서
- 양도차익이 큰 동탄 소재주택은 가장 늦게 양도함으로써 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있도록 처분 순서 최후순위로 적용 검토 하시기 바랍니다.
- 군포 소재 주택은 양도차익이 9천만원 정도이며 또한 5년 이상 보유한 상태인 관계로 장기보유특별공제로 10%가 적용될 수 있습니다. 물론, 자본적지출액이나 양도비 등이 반영되면 양도차익이 소폭 하향 조정될 것으로 예상됩니다. 기본공제 2.5백만원을 적용하게 되면 과세표준이 78.5백만원으로 계산되고 양도소득세 산출세액은 13,080,000원으로 계산됩니다.
아무튼 공유해주신 정보를 기초로 정리한 내용으로 누락된 정보가 있다면 위에서 정리한 내용이 달라질 수 있다는 점에 대해서는 유념하시기 바랍니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.08.18
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
주택이 2채이지만 일시적2주택 비과세 사유에는 해당하지 않습니다.
부득이 1채는 양도소득세를 내야 하겠는데요.
이경우, 이와 같이 고려해서 양도할 것을 권해드립니다.
1) 비과세가 가능한 주택을 찾는다.(취득당시 조정지역일 경우 2년보유 + 2년거주)
---> 동탄은 가능하겠으나 군포는 거주하지 않았다면 불가능할 듯요(취득시 조정지역이죠?)
2) 비과세가 될 경우 비과세 되는 주택을 나중에 팔고
비과세가 안된다면 양도차익이 큰(이익이 많은) 주택을 나중에 팔아야 합니다.
계산에 대해서는 별도로 <유료상담>을 이용해 주시기 바랍니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요, 양도세 문의에 대해 답변드리겠습니다.
1. 화성시 동탄 주택의 경우, 취득 후 5년이 지난 22.09 이후에 매도를 진행하신다면 주택을 보유하신 이후 5년이 지나서는 장기보유특별공제(80% 공제)를 받는 것이 가능합니다. 실거주 후 3년이 지나므로 (20% 공제) 추가 공제도 가능하며 현재 이 주택은 자신이 사용하던 주택이었을 것으로 가정하면 장기보유특별공제와 주택금액 9억 이하인 분에게 적용되는 공제를 받을 수 있습니다. 즉 90% 공제 가능하시며 양도소득세는 근소하게 납부하시게 될 것으로 예상됩니다.
2. 군포시 산본 주택의 경우, 취득 후 5년이 지나야 하는데 23.11 이전에 매매를 진행하시는 것으로 보아 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 그러나 이 주택은 분양받을 때부터 임대용으로 사용한 것으로 보이므로 토지와 건물을 합친 금액 9억 이하에서는 임대주택 양도소득세 특례(9억 이하 임대주택 양도소득 과세대상에서 제외)에 해당되어 양도소득세 특례를 적용받을 수 있습니다.
주요 고려사항은 제1주택과 제2주택에 각각 적용되는 공제이므로 집을 어떤 순서로 처분하는지에 따라 양도소득세 부담이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 제2주택을 먼저 처분하면 제1주택 공제 이중 적용을 받을 수 없게 됩니다. 따라서 처분 순서에 주의하시기 바랍니다.
그러나 이 모든 과정은 복잡하며 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다. 최종적인 결정은 세무사나 세무 컨설팅 업체에 상담하시는 것이 좋을 것 같습니다.
참고로, 양도세 산출은 매우 복잡하며 많은 변수가 관련되어 있기 때문에 위의 내용은 대략적인 가이드일 뿐, 실제 양도세 부담액을 정확히 알려면 세무사 등 전문가의 도움을 받으시는 것을 권장합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.