건물매매시 건물분 부가세 문의

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 부가가치세법 제29조 (과세표준) 제9항에 따라서 건물과 토지 등을 함께 공급하는 경우에는 다음과 같은 순서로 건물분에 대해서는 세금계산서를 발급해야 합니다. (건물의 실지거래가액을 공급가액으로 반영).

가. 원칙 : 건물 등의 실지 거래가액을 공급가액으로 적용
나. 예외 : 다만, 해당 조문 단서에서는 다음의 경우에는 시행령 제64조에서 정하고 있는 바에 따라서 안분 계산하여 공급가액을 반영하도록 하고 있습니다.
1. 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불명확한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 시행령 제64조로 정하는 바에 따란 안분한 금액과의 30% 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등의 사유에 해당하는 경우는 제외한다.

(비고) 부가가치세법 시행령 제64조
① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우:
공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액
[제28조에 따른 공급시기
(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지
「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우:
그 가액(감정가액)에 비례하여 안분 계산한 금액.
다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액 (장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다

위 내용을 정리해 보면 건물분에 대해서 토지와 건물분의 가액 구분이 불분명하거나 실지거래가액 (건물분과 토지분)의 구분 가액이 시행령에서 정하고 있는 안분 방법(감정가액>기준시가>장부가액 등의 순서로 적용하여 안분한 금액)으로 계산된 금액과의 차액이 30% 이상인 경우에는 시행령으로 정하고 있는 안분방법을 적용하도록 하고 있습니다.

질문에서 언급하신 감정가액이 공급시기인 2024년 2기 (8월 혹은 9월)의 직전과세기간 개시일 (2024년 1월 1일)부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일 (2024년 12월 31일)까지 기간중에 평가한 감정평가액인 경우로 1. 금액 구분이 불분명하거나 2. 안분 계산된 금액(감정가액 적용 안분)과의 차액이 30% 이상인 경우에는 감정가액을 적용한 안분 금액을 반영할 수 있지만 선생님의 경우는 직전 과세기간 개시일 이전 일자를 기준일자로 감정평가를 진행했다는 것을 고려하면 해당 감정가액을 적용하기 어려울 것으로 판단됩니다.

아무튼 공유드린 법조문 내용을 확인해 보시기 바랍니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

토지와 건물로 된 건물 등을 매각했을때 토지 와 건물을 구분하는 기준의 순서는
감정가액 ---> 기준시가 ---> 장부가액 ---> 취득가액 순서입니다.
따라서 감정가액이 있으면 감정가액의 건물과 토지 금액으로 하면 되겠습니다.

감사합니다.

(글 채택 부탁드립니다.)

이정엽 · Answer

안녕하세요 세무회계건율 이정엽 세무사입니다.

감정평가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 가액이 가능합니다.

따라서 2023년 12월31일이라면 인정되는 기간에 해당하지 않으므로 매매금액에 적용하면 안될 것으로 보입니다.

제 답변이 조금이나마 도움이 되었길 바라며 오늘 하루도 행복하세요.

김남경 · Answer

재 보유하신 감정평가서(2023년 12월 31일 기준)를 2024년 8월 또는 9월에 예정된 매매계약에서 사용하는 것은 부가가치세법 및 시행령에 따라 어려울 수 있습니다. 따라서, 매매계약 시점에 맞는 새로운 감정평가서를 요청하거나, 기준시가를 기준으로 안분 계산을 적용하여 부가가치세를 계산하는 것이 적절합니다.

강대성 · Answer

안녕하세요.

건물분 부가세에 대해서 부가가치세법 시행령 64조 ① 항 1호에는 감정평가액을 적용할 때 '공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지'
로 규정하고 있습니다.

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) ① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

또한, 위에서 언급한 공급시점이란 매매계약시점이 아닌 소유권이 이전되는 시점으로 보아야 할 것입니다.

2024년 하반기에 소유권이 이전된다면 감정가액을 적용할 수 있는 기간은 2024년 1월 1일부터 12월 31일까지 입니다. 감정평가서 기준시점이 2023년 12월 31일 이므로 해당 감정평가액은 적용하기 힘들듯 합니다.

감사합니다.

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