1가구 2주택 문제로, 친정 부모님께 증여 할 경우 세금 문의

Question

이청호 · Answer

안녕하세요 이청호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 답변 드립니다.

소득세법령 제 155조에 따라 1주택을 보유한 자가
1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우
혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있습니다.

질문자님이 말씀하신 내용을 보았을 때
질문자님은 상기 규정 요건에 해당하여 먼저 양도하는 주택에 대해서
1주택 비과세 적용이 가능할 것으로 판단됩니다.

비과세가 적용될 경우 남편분 주택을 먼저 양도하더라도 양도세는 발생하지 않을 것으로
증여 등 사항은 고려하지 않으셔도 괜찮을 것으로 보입니다.

﻿이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다.

해당 답변이 질문자님께
작게나마 도움이 되었길 바랍니다.
오늘도 무탈한 하루 보내세요. :)

이형곤 · Answer

안녕하세요. 이형곤세무사입니다.

일단 각각 1주택을 보유한 두 사람이 혼인하며 5년이 경과하면  양도소득세 비과세 적용은 받을 수 없습니다.

2019년 혼인하셨다고 적혀 있는데, 2024년 12월에 남편 명의 주택을 매도한다면 5년 경과하여 비과세대상이 아닐 수도 있을 거라 추측됩니다.
(혼인일 ~ 남편 명의 주택 잔금청산일이 5년 경과시)

혼인신고한 날로부터 5년이 경과하지 않은 상태에서 남편 명의 주택을 타인에게 매도한다면 (잔금청산일 기준) 비과세 적용을 받을 수 있을 것입니다.

그런 경우가 아니라면,

1. 부인 명의 아파트를 남편에게 증여하여도 여전히 1세대 2주택자입니다.
괜히 취득세만 더 납부하게 될 것입니다.

1개인이 아니라, 1세대가 소유한 주택수를 기준으로 판정하기 때문입니다.
일단 기본적으로 주민등록등본에  나오는 가족을 모두 합쳐 '1세대'입니다. 
그리고 부부는 별거해도 (이혼하기 전에는) 1세대이구요.

2. 부인의 친정 어머니에게 증여한다면, 국토교통부의 실거래가를 기준으로 증여세가 과세됩니다.

(1) 부인의 어머니와 귀하가 동일 세대원이 아니고 (2) 부인 명의 주택을 어머니에게 증여한다면, 
귀하는 일단 1세대 1주택자가 될 것입니다.

실거래가 조회사이트는 아래입니다.
https://rt.molit.go.kr/

그리고 증여받는 부인의 어머니는 1.증여세 2. 취득세를 내야 합니다.

증여세 계산기 
https://www.findsemusa.com/service/taxcal/GiftTaxCalc.do

취득세 계산기
https://www.findsemusa.com/service/taxcal/acquisitionTaxCalc.do

3. 가장 좋은 시나리오는 가격이 별로 오르지 않은 부인 명의 주택부터 타인에게 매도하고,  남편 명의 주택을 타인에게 매도하면 세부담이 가장 적을 것입니다.

"현 상태로 남편 명의 주택을 양도시 양도소득세 부담" 보다 "부인 명의 주택의 가격하락폭"이 작다면 가격을 낮춰서라도 부인 명의 주택을 파는 것이 이익이 될 것입니다.

양도소득세는 양도차익이 많을수록 세부담이 높아지므로 부인 명의 주택에 대해서는 양도소득세 부담이 적거나 없을 것입니다.
그런 후 남편 명의 주택 매도시에는 1세대 1주택 비과세가 적용가능해 집니다.

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