공인중개사의 알선수수료 처리

Question

김동환 · Accepted Answer

안녕하세요.
세무회계컨설팅 봄날의 김동환 회계사입니다.

1. 사실관계
공인중개사가 주거 관련 서비스 알선 용역을 귀사에 제공하고, 귀사는 그 대가를 공인중개사에게 지급하는 비지니스로 이해했습니다.

2. 결론
1) 공인중개사에게 지급할 때는 3.3% 원천징수가 의무가 없고, 수수료에 부가가치세 10%를 더한 금액을 공인중개사에게 지급하면 됩니다.
- 3.3% 원천징수는 흔히 얘기하는 프리랜서(비사업자)에게 지급할 때 수행하는 것입니다. 프리랜서는 물적설비와 인적설비가 없는 경우 성립되는데, 공인중개사는 필수 요건으로 사업장이 있어야 하므로 프리랜서가 될 수 없습니다.

2) 방안1. 3만원 미만의 금액(부가가치세 포함, ex. 2.2만원)에서 지급 point를 정하고, 해당 금액에 도달하면 부가가치세를 포함해서 2만2천원을 공인중개사에게 지급(단, 공인중개사가 일반과세자면 현금영수증이나 세금계산서 발행해야 하는 단서 조항 기재)하시면 될 것 같습니다.

가. 대부분 공인중개사가 간이과세자이므로 간이과세자를 기준으로 정책을 정하고, 단서조항으로 일반과세자에 대한 항목을 설정하시면 좋을 것 같습니다.

나. 공인중개사가 간이과세자(직전연도 매출 48백만원 미만)이면, 세금계산서를 발급할 수 없으므로 간이영수증을 발행해야 하나, 간이영수증을 발급하지 않아도 공인중개사에게 페널티는 없고, 귀사입장에서는 통장이체 내역을 증빙으로 하여 법인세법 상 손금(비용)으로 인정 받으시면 됩니다(부가가치세법 상 매입세액공제는 받을 수 없음).
나-1. 이 경우 공인중개사 입장에서는 수수료에 대해 특별한 의무가 없으므로 번거로움 없이 귀사의 플랫폼을 이용할 수 있을 것입니다.
나-2. 한번에 3만원 초과 금액을 지급하는 경우, 귀사에 수수료 금액의 2%가 가산세(적격증빙 불비)로 부과됩니다.
나-3. 한번에 10만원 이상의 금액을 지급하는 경우, 공인중개사가 반드시 현금영수증을 귀사에 발행해야 합니다. 그렇지 않을 경우 수수료금액의 20%가 가산세로 부과되니 주의해야 합니다.

다. 공인중개사가 일반과세자 또는 직전연도 매출 48백만원 이상 간이과세자이면, 세금계산서나 현금영수증을 귀사에 발급해야 합니다. 이 경우 귀사는 법인세법상 손금을 인정 받고, 부가가치세법 상 매입세액공제도 받을 수 있습니다. 하지만 우려하시는 대로 공인중개사가 번거로워할 가능성이 있습니다. 하지만 공인중개사 중 절대적인 일반과세자 수가 적고, 일반과세자인 경우 본업에서 수익이 많이 나기 때문에 귀사의 서비스를 이용하지 않을 가능성이 높은 바, 간이과세자를 타깃으로 정책을 세워도 큰 무리는 없을 것으로 판단됩니다.

3) 방안2. 아예 10만원 이상의 금액을 지급 point로 정하고, 간이/일반 과세자 구분 없이 공인중개사가 수수료에 대해 현금영수증을 발급하는 정책을 정할 수도 있을 것 같습니다.
가. 이 경우 귀사의 정책이 심플해지는 장점이 있습니다.
나. 귀사에서 공인중개사의 현금영수증을 적극적으로 챙겨야 합니다. 무려 수수료의 20%가 공인중개사에게 가산세로 부과되기 때문입니다.
다. 세금계산서의 경우, 용역(공인중개사가 제공하는 가사서비스 알선 용역)을 공급하는 시점에 발행해야 하고, 현금영수증은 용역을 공급하고 대금을 지급받을 때 발행하는 것이기 때문에 세금계산서를 발행하면 공급시기 이슈가 있을 수 있습니다. 따라서 세금계산서가 아닌, 현금영수증 발급을 추천드렸습니다.

더 궁금하신 사항 있으면 편하게 연락주세요~

감사합니다.
세무회계컨설팅 김동환 드림

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

공인중개사님께서 사업자등록이 있으면 3.3%원천징수를 하면 안됩니다.

3.3%를 떼는 것은 사업자가 아님을 전제로 하는 것이며,
일반이든 간이든 사업자이기 때문에 세금계산서를 발행해야 합니다.
(간이는 발급가능한 분만 발급, 그외는 현금영수증)

감사합니다.

(글 채택 부탁드립니다.)

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

공유해 주신 정보를 고려하면 플랫폼 사업으로 '전자상거래 소매 중개업'에 대한 사업을 준비하시는 것으로 이해됩니다.

구축하고 계신 플랫폼에서는 대출, 이사, 인테리어, 법무사 등의 서비스를 이용하시는 이용자와 해당 서비스를 공급하는 사업자들간의 거래를 연결시켜주시고 수수료 혹은 광고비 명목으로 대가를 지급받는 것으로 이해됩니다. 다만, 질문하시는 내용을 고려하면 플랫폼에서 결제 대행이 이루어지고 결제된 금액에서 수수료를 공제하고 대가를 지급하는 형태로 대금 지급이 이루어지는 절차를 설계하고 계시는 것으로 이해됩니다.

아무튼 문의하신 대금 지급 관련해서는 서비스를 공급하는 공급자가 법인을 포함한 사업자등록을 한 사업자인지 아니면 사업자등록을 하지 않은 비사업자인지 여부에 따라서 대금 지급 절차가 구분되어야 합니다. 비사업자는 거래 증빙으로 세금계산서나 신용카드 매출 전표 등을 발행할 수 없기 때문에 비사업자에 대해서는 원천징수제도와 지급명세서 등의 절차를 적용하여 거래 증빙을 대체하고 있습니다. 질문에 언급하신 부가가치세법상 일반사업자냐 간이과세자냐는 구분 기준이 되지는 않습니다.

아무튼 대표님께서 하신 질문은 대금 결제와 지급에 대한 사항으로 다음과 같이 구분하여 검토를 해보시기 바랍니다. 대표님이 구축하는 플랫폼 입장에서 정리했습니다.

가. 대금 결제 (결제 대행)
(차) 현금 혹은 외상매출금 (대) 미지급금
[비고] 미지급금은 플랫폼이 실제 서비스 공급자를 대신하여 대금을 결제받았기 때문에 결제 금액은 추후에 서비스 공급자에게 지급해야 하는 관계로 미지급금으로 반영됩니다.

나-1. 플랫폼 이용 수수료 (중개 수수료) : 서비스 공급자가 사업자인 경우에는 대표님께서는 세금계산서를 발행해야 하는 것이 원칙으로 아래와 같이 정리가 됩니다.
(차) 미지급금 (대) 매출
(차) 미지급금 (대) 부가가치세 예수금

나-2. 플랫폼 이용 수수료 (중개 수수료) : 서비스 공급자가 비사업자인 경우에는 세금계산서를 발행하는 대신에 원천징수영수증을 발행하여 처리를 해야 합니다.
(차) 미지급금 (대) 매출
(차) 미지급금 (대) 부가가치세 예수금
(차) 미지급금 (대) 원천징수 예수금 (국세와 지방세 포함)
[비고] 플랫폼에서는 직접 대금을 지급받지 않고 결제된 금액인 미지급금에서 차감하는 형태로 중개수수료가 결제되는 관계로 위와 같이 분개가 적용됩니다. 또한 비사업자이지만 해당 소득은 사업소득에 해당하는 관계로 플랫폼 사업자는 간이지급명세서도 원천징수이행상황신고서와 별도로 제출해야 합니다.

다. 대금 정산 : 중개수수료를 제외한 나머지 금액에 대해서는 플랫폼에서 정하고 있는 정산 기준에 맞추어 대금 정산이 진행됩니다. 어떤 방식으로 정산할 지 여부는 플랫폼의 정책이지만 최근 벌어진 티몬과 위에프의 사태 이후에 플랫폼의 대금 정산에 대한 많은 문제가 확인되었고 해당 사항 관련하여 정산에 대해 규제 강화가 예정되어 있습니다. 포인트 누적으로 처리를 하시는 것도 검토할 수 있는 정책으로 '찾아줘 세무사'에서도 유사한 방식으로 정산을 하고 있습니다.
(차) 미지급금 (대) 보통예금 혹은 현금 등

위에서 언급드린 절차이외에도 플랫폼 사업자는 부가가치세법 제75조에서 정하고 있는 바에 따라서 매분기 말일의 다음달 15일까지 플랫폼에서 이루어진 거래 등에 대한 자료를 제출해야 합니다. 자료제출에 대해서는 "국세청고시 제2023-14호 전자상거래 등 관련 잘 제출에 관한 고시"를 참고하시기 바랍니다.

주해석 · Answer

안녕하세요?

용역의 제공일 경우 3.3%로 처리하고

사업의 대가일 경우 세금계산서나 현금영수증을 발행하게 됩니다

3.3%로 처리할 경우 일반,간이 여부는 상관이 없습니다

제공 서비스가 사업에 대한 대가인지, 단순 용역제공인지 여부를 먼저 결정하시고 진행하시면 됩니다

감사합니다

신경석 · Answer

프리랜서 신고해도 됩니다 간이 일반 상관없이 처리하면 됩니다

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