안녕하세요. 이형곤세무사입니다.
결론부터 말씀드리면, 질문하신 대로 진행하면 안될 건 없지만 예상치못한 추가적인 법인세부담이 발생할 수 있습니다.
미지급금 15억원은 할머니로부터 빌린 돈이 됩니다. (어려운 말로는 금전소비대차계약으로 전환됩니다.)
이 경우, 빌린 돈을 갚을 때는 세법에서 정한 이자율보다 낮은 이자를 주면서 갚으시면 세무상 문제가 생깁니다.
(법인세법상 부당행위계산부인 규정 적용됩니다. 법인세법 제52조 부당행위계산의 부인)
(2024년 현재 세법에서 정한 이자율은 4.6%, 법인세법시행규칙 제43조)
30년동안 15억원을 4.6%이자율로 매월 원리금 균등상환하여 갚는다고 가정한면 첫해에만 해도 아래와 같이 월 300만원을 초과합니다.
No 상환금 납입원금 이자 납입원금계 잔금
1 7,689,665 1,939,665 5,750,000 1,939,665 1,498,060,335
2 7,689,665 1,947,105 5,742,560 3,886,770 1,496,113,230
3 7,689,665 1,954,565 5,735,100 5,841,335 1,494,158,665
4 7,689,665 1,962,065 5,727,600 7,803,400 1,492,196,600
5 7,689,665 1,969,585 5,720,080 9,772,985 1,490,227,015
6 7,689,665 1,977,135 5,712,530 11,750,120 1,488,249,880
7 7,689,665 1,984,715 5,704,950 13,734,835 1,486,265,165
8 7,689,665 1,992,325 5,697,340 15,727,160 1,484,272,840
9 7,689,665 1,999,955 5,689,710 17,727,115 1,482,272,885
10 7,689,665 2,007,625 5,682,040 19,734,740 1,480,265,260
11 7,689,665 2,015,315 5,674,350 21,750,055 1,478,249,945
12 7,689,665 2,023,045 5,666,620 23,773,100 1,476,226,900
매월 768만원을 할머니에게 드려야 하는데, 월임대로 300만원을 받아서는 메꿀 수가 없는 상황입니다.
다른 방법이 있는데,
1.할머니에게 매매대금 중 10억원을 더 드리고 미지급금 잔액을 5억원으로 만들어 놓은 후에 임대로 볌위 내에서 30년동안 매월 원리금균등상환을 합니다.
(10억원이 더 있어야 하는 문제가 발생합니다.)
2. 설립하는 법인에 할머니를 주주로 참여시킵니다. 할머니의 상가를 현물출자받아서 법인설립합니다.
할머니의 출자자산이 제일 크므로 할머니의 법인 지분을 많이 잡습니다..
현물출자한 경우에도 양도소득세 과세대상이니 할머니는 상가건물에 대한 양도소득세 신고를 해야 합니다.
그런데 이미 할머니가 상가임대업을 하고 있다면 조세특례제한법 제32조 '법인전환에 따른 양도소득세의 이월과세'를 적용받을 수도 있습니다.
상가를 넘겨받은 법인이 타인에게 매도할 때까지 할머니의 양도소득세는 납부하지 않고 계속 미래로 이월되는 규정입니다.
그렇다면 양도소득세 신고시에 이월과세신청을 함께 하여 양도소득세를 납부하지 않습니다.
임대료 수익이 발생하면, (1) 주주지분율대로 배당하거나 (2) 귀하와 귀하의 가족을 미리 임직원으로 등록해두고 임대료 수익을 월급으로 지급받거나 합니다.
(1)은 배당소득에 대하여 소득세가 발생할테고 (2)는 근로소득세를 내면 됩니다.
이건 (법인의 소득 = 임대료 수익 - 기타비용)의 범위 내에서 배당을 받거나 급여를 받는 것이므로 주주나 임직원의 소득세 부담은 크지 않습니다.