• Q.
  양도소득세 공동상속주택의 소수지분 관련 양도세 질의의 건
  친할아버지께서 12년 7월 돌아가시면서 2채를 형제 5명이 공유지분 20%를 가지고 있는 상황으로
  23년도 5월 전까지는 미등기처리였으나, 큰아빠께서 이혼 소송 중으로 큰 엄마께서 상속 재산을 취득하기 위해 부동산처분금지가처분결정을 내렸습니다. 다만,현재 등기에 금지사항으로 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처분행위를 금지해놓은 상황입니다.
  
  현재, 토지거래허가구역 아파트 한채를 구매 및 실거주 아파트는 매도를 할 예정입니다. 현재 아버지가 2채의 지분을 가지고 있어 3주택자가 된 상황이라 잔금일 2025년 1월 19일 전까지 2채 또는 1채에 대한 20% 지분을 처분해야 하는 상황입니다.
  
  *가지고 있는 주택 수 3개
  1)평택 시골 주택+주택부속토지?(평택시 00면) 3억 정도
  - 아버지 지분 762분의 35.6
  2)평택 아파트 (평택시 00동) 132,000,000원
  - 아버지 지분 ⅕, 26,400,000‬원
  3)실거주 아파트 (서울시) 매도 예정
  
  1) 이러한 상황에서 1가구 3주택으로 처리가 되는 건가요?
  2)등기에 작성된 금지사항으로 인해 매매, 증여 등이 아예 변경이 안되는 것으로 파악되는 데, 이런 경우 큰아빠가 아닌 아빠의 지분도 변경이 안되는 것인가요?
  3)주택수에서 제외될 수 있도록 상속주택 특례를 신청하면 되는 지 궁금합니다. 5년 지난 이후에도 지분율 40%이하이거나 현재 소유 지분율이 대략 1억도 안되니 주택수에서 제외가 될 수 있나요? 또한 공동상속주택의 경우 지분은 동등하여, 최연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 보고 있는데, 아버지가 가장 막내인 점에서 상속주택을 소유한 것으로 보지 않을 수 있나요? 소수지분자의 지분은 주택으로 보지 않는다고 하는데 주택으로 보지 않을 수 있나요?
  4)금주 금요일에 실거주 아파트 매도계약서를 작성하는데 잔금 처리일인 2025년 1월까지 마무리 지으면 되는걸까요 아니면 금주까지 마무리해야 하나요?
  
  고*니 님
  조회 : 5209건 답변 : 2건 24.09.03 즐겨찾기
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  김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.09.04

  채택답변

  안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
  
  보유 주택수 산정에 대해서는 다음과 같이 소득세법 시행령 제154조의2 규정이 원칙적으로 적용됩니다.
  
  ○ 소득세법 시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산)
  1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
  
  다만, 원칙 이외에 개별 상황에 따라서 별도의 규정이 적용되도록 정해져 있고 상속주택에 대해 1세대 1주택 과세 특례가 적용되는 경우와 1세대 3주택 주택수 산정에 대해서는 별도의 규정이 마련되어 있습니다.
  
  ○ 소득세법 시행령 제155조 (1세대1주택의 특례)
  ③ 제154조 제1항 (1세대 1주택 범위)을 적용할 때 공동상속주택
  [상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택
  (상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는
  제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]
  외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다.
  다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는
  그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
  1. 당해 주택에 거주하는 자
  2. 삭제 <2008. 2. 22.>
  3. 최연장자
  
  ○ 소득세법 시행령 제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
  ② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.
  1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.
  2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
  3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.
  
  위에서 정리드린 소득세법 시행령 규정들을 정리해 보면 적어도 상속을 통해서 취득하신 20% 지분의 상속주택은 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우나 1세대 3주택 이상 주택 보유를 판정하는 경우에는 주택수에 반영되지 않습니다.
  
  결론적으로 보유 주택중 "1)"에 해당하는 평택 시골 주택에 대한 소유권을 이전(동일 세대 이외의 인원에게 양도나 증여 등)하고 "3)" 주택에 대한 양도를 하시게 되면 1세대 1주택이 적용될 수 있을 것으로 판단됩니다. 보다 구체적인 사항은 거주지 인근 세무사 사무실이나 양도소득세 전문 세무사와 상담을 진행해보시기 바랍니다. (최초 답변에서 공동소유상속 주택을 별도로 언급되지 않았습니다. 1과 2중 공동상속주택 하나만 1세대 1주택 적용시 주택 보유수에서 배제되는 관계로 공동소유 상속주택이 어떤 주택인지에 따라 답변이 달라질 수 있습니다.)
  
  마지막으로 처분 금지가 큰 아버지의 지분에 대해서만 적용된 것인지 여부에 대해서는 등기 내용을 확인해봐야 알 수 있습니다. 해당 내용은 법무사와 상의해 보시기 바랍니다.

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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.09.03

  안녕하세요
  
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  위 질문에서 1)과 2)가 공동상속주택 수수지분인가요?
  공동상속주택 소수지분은 상속주택으로 보지 않습니다.
  기존주택을 양도하는데있어서는 방해받지 않습니다.
  
  감사합니다.
  
  (글 채택 부탁드립니다.)
  
  

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